Une offre qui reprend, mais pas au bon étage du marché
Au deuxième trimestre 2026, le parc d'appartements neufs commercialisés à Hanoï a connu un rebond net : plus de 8 000 unités ont été mises sur le marché, soit une augmentation d'environ 70 % par rapport au trimestre précédent. Sur les six premiers mois, l'offre cumulée dépasse désormais 11 400 logements, et le volume de transactions enregistrées franchit la barre des 8 600. Ces chiffres montrent que la demande existe pour les programmes neufs, mais ils cachent une réalité structurante : la nature des biens proposés.
Des logements principalement moyen et haut de gamme
Les nouveaux projets restent majoritairement positionnés sur les segments moyen, haut et luxe. Résultat : le marché échappe aux primo-accédants et aux acheteurs à budget limité. D'après le rapport cité, il n'existe quasiment aucun appartement mis en vente initiale (prix promoteur) sous la barre de 50 millions VND/m².
Les prix continuent d'accélérer
Le prix moyen constaté au deuxième trimestre atteint un palier élevé : plus de 137 millions VND/m². Cela représente une hausse d'environ 11 % par rapport au trimestre précédent et une progression de plus de 36 % en glissement annuel par rapport au deuxième trimestre 2025. Certaines communes comme Nghia Do, Phu Thuong, Cau Giay et Dong Anh restent des points chauds où les valeurs au mètre carré sont particulièrement soutenues.
Facteurs structurels et conséquences pour l'acheteur
Les experts soulignent que cette orientation des prix est liée à des éléments concrets : coûts de développement des projets, prix des terrains et coûts d'investissement qui pèsent sur le prix final. À cela s'ajoute un contexte financier plus contraint : la hausse des taux d'intérêt incite acquéreurs et investisseurs à la prudence, ralentissant potentiellement certaines opérations mais ne suffisant pas à faire retomber les prix du neuf à court terme.
- Offre : +70 % au T2 (plus de 8 000 unités); 11 400 unités sur 6 mois.
- Transactions : plus de 8 600 sur le semestre.
- Prix : >137 millions VND/m² au T2 ; +11 % t/t ; +36 %/an.
| Période | Offre / Transactions | Prix moyen (VND/m²) |
|---|---|---|
| 2e trimestre 2026 | > 8 000 mises sur le marché | > 137 000 000 |
| 1er semestre 2026 (cumul) | > 11 400 offres ; > 8 600 transactions | — |
Quelles implications pour les marchés et les investisseurs ?
Pour les investisseurs étrangers comme pour les acheteurs locaux, la donne est claire : la reprise d'activité ne se traduit pas automatiquement par une amélioration de l'accessibilité. Quand l'offre nouvelle se concentre sur des produits plus onéreux, la demande des ménages moyennement dotés reste comprimée. Les promoteurs, quant à eux, demeurent contraints par leurs coûts ; tant que le foncier et les charges de construction ne décroissent pas, les prix de mise en vente initiale resteront élevés.
Sur un horizon de court terme, le scénario probable est celui d'une stabilisation des prix à un niveau élevé, avec des variations locales selon les arrondissements et la nature des programmes. À plus long terme, une diversification de l'offre vers le segment abordable serait nécessaire pour relâcher la tension sur les valeurs et élargir la base d'acheteurs.
En chiffres concrets : un acquéreur cherchant un logement neuf à Hanoï devra désormais intégrer des niveaux de prix de l'ordre de plusieurs dizaines de millions de VND par mètre carré, et anticiper des coûts d'emprunt potentiellement plus élevés si les taux continuent d'augmenter.
La trajectoire de Hanoï illustre la difficulté, commune à de nombreuses métropoles, de concilier relance de l'offre et restauration de l'accessibilité. La composition de l'offre — et non seulement son volume — restera déterminante pour mesurer l'impact réel de la reprise.
