Un double signal : prix en hausse, volumes en retrait
Le marché immobilier tunisien envoie un message à double lecture à la fin de 2025 : les prix des logements progressent, tandis que le nombre d'opérations reste en baisse. Selon l'Institut national de la statistique, l'indice des prix des biens immobiliers bâtis a gagné +5,6 % sur un an au quatrième trimestre 2025, avec +5,7 % pour les appartements et +5,6 % pour les maisons.
Des transactions qui fléchissent, mais moins violemment qu'en 2024
Sur le front des volumes, la période est plus morose : au quatrième trimestre, les opérations corrigées des variations saisonnières ont encore diminué — −2,9 % pour les terrains résidentiels, −4,9 % pour les appartements et −2,4 % pour les maisons. Ces reculs confirment une contraction persistante, mais il convient de replacer ces chiffres dans leur trajectoire récente : le choc du second semestre 2024 — où les baisses trimestrielles dépassaient 9 à 12 % selon le type de bien — n'a pas connu un nouvel emballement en 2025.
Une atténuation du choc : les variations trimestrielles détaillées
La comparaison des dynamiques trimestrielles met en lumière un changement d'intensité. En 2024, certaines baisses étaient très prononcées ; en 2025, les pourcentages négatifs subsistent mais à une échelle inférieure. Pour donner des repères concrets :
- Terrains résidentiels : −4,3 %, −1,7 %, −2,4 %, −2,9 % (T1→T4 2025)
- Appartements : −5,3 %, −0,3 %, 0 %, −4,9 %
- Maisons : −1,7 %, −3,0 %, −1,3 %, −2,4 %
| Type de bien | T3 2024 | T4 2024 | T4 2025 |
|---|---|---|---|
| Terrains résidentiels | −11,6 % | −12,5 % | −2,9 % |
| Appartements | −11,6 % | −11,5 % | −4,9 % |
| Maisons | −11,0 % | −8,9 % | −2,4 % |
Interpréter le contraste prix/volumes
Quelles traductions pratiques pour les acteurs ? D'abord, la hausse des prix malgré la baisse des transactions indique que l'offre disponible a résisté ou que la demande, même réduite, a ciblé des segments moins sensibles à la conjoncture. Ensuite, la décélération de la contraction des ventes atteste que le mouvement de repli observé en 2024 n'a pas débouché sur une détente accrue du marché en 2025 ; il s'est plutôt stabilisé à un rythme moins brutal. Pour l'acheteur, cela signifie que les pressions sur les prix peuvent persister ; pour le vendeur, que la fenêtre d'écoulement des biens reste plus longue qu'avant la crise, mais sans effondrement supplémentaire.
Conséquences pour les investisseurs et les acteurs privés
Les investisseurs étrangers ou domestiques qui évaluent la Tunisie doivent tenir compte de cette double réalité : un rendement potentiel tiré par la progression des prix, mais un environnement transactionnel plus lent. En pratique, cela se traduit par des délais de vente plus longs et, potentiellement, par une sélection plus stricte de la clientèle. Les banques et établissements de crédit, tout comme les promoteurs, suivront ces signaux pour ajuster leurs offres de financement et leurs calendriers de commercialisation.
Perspectives
Si la tendance d'atténuation de la baisse des transactions se confirme, le marché pourrait trouver un nouvel équilibre où l'inflation des prix coexiste avec des rotations plus modestes. Mais la trajectoire reste sensible aux facteurs macro‑économiques et politiques qui affectent la demande et l'accès au crédit. À court terme, l'image dominante pour la fin 2025 est celle d'un marché moins heurté qu'un an plus tôt, mais toujours marqué par une contraction des volumes.
