Marseille creuse l’écart sur le marché résidentiel du Sud
Le dernier baromètre de SeLoger, publié en juillet 2026, confirme un mouvement à contre-courant : à Marseille, les valeurs de l’immobilier ancien continuent de progresser quand d’autres grandes villes méridionales s’essoufflent ou n’avancent que modestement. Sur les six premiers mois de 2026, la cité phocéenne s’établit à 3 626 € le mètre carré en moyenne, en hausse de 2,7 % sur un an.
Le signal dépasse l’échelle locale. Le baromètre évoque un climat de marché plus fluide, porté par des acheteurs qui reviennent progressivement, sans emballement ni retournement brutal.
« Le premier semestre 2026 confirme le retour progressif des acheteurs sur le marché immobilier résidentiel français », révèle SeLoger.
Des écarts qui se resserrent à l’ouest, mais pas sur la Côte d’Azur
Face à Nice, référence régionale, Marseille garde un différentiel de prix significatif : la capitale azuréenne affiche 5 205 € le mètre carré en moyenne, mais enregistre un repli de 0,9 % sur un an. À l’ouest, les niveaux se rapprochent des standards marseillais : Toulouse pointe à 3 564 € le mètre carré (+1,1 %) et Montpellier à 3 433 € (+1,0 %). La dynamique marseillaise reste donc plus affirmée que dans ces deux métropoles.
| Ville | Prix moyen (€/m²) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| Marseille | 3 626 | +2,7 % |
| Nice | 5 205 | -0,9 % |
| Toulouse | 3 564 | +1,1 % |
| Montpellier | 3 433 | +1,0 % |
Attractivité et flux résidentiels : un moteur qui tient
Depuis plusieurs années, Marseille attire de nouveaux ménages, notamment en provenance de la région parisienne. Ces arrivées, concentrées sur des quartiers précis, ont entretenu la hausse des prix. Le baromètre souligne que cette dynamique ne faiblit pas au premier semestre 2026, tout en s’inscrivant dans un marché national qui se réactive par paliers. Concrètement, cela signifie des transactions qui se débloquent sans flambée : les vendeurs réalignent leurs prétentions et les acheteurs reviennent avec des projets calibrés.
Pour situer un budget, un appartement de 60 m² à Marseille s’évalue ainsi sur une base moyenne d’environ 217 560 € au premier semestre 2026 (3 626 €/m² x 60 m²). À Toulouse, le même gabarit se positionne autour de 213 840 €, et à Montpellier proche de 205 980 €. À Nice, l’enveloppe grimpe à environ 312 300 € pour un 60 m², malgré la baisse annuelle observée.
Lecture opérationnelle pour vendeurs et acheteurs
- Pour les vendeurs marseillais, la tendance haussière mesurée valide une mise en vente au prix du marché, avec un délai de commercialisation qui peut rester soutenu dans les secteurs les plus recherchés.
- Pour les acquéreurs, la comparaison Sud montre que Marseille demeure sous le niveau de Nice, mais au-dessus de Montpellier et proche de Toulouse en valeur faciale, avec une dynamique de prix plus ferme.
- Pour les investisseurs, l’écart de prix avec Nice, combiné à la demande soutenue, peut soutenir l’arbitrage vers Marseille, sous réserve d’une analyse fine par quartier.
Un Sud à plusieurs vitesses
Ce baromètre dessine un Sud fragmenté : repli à Nice, progression modérée à Toulouse et Montpellier, et hausse plus nette à Marseille. Dans un contexte où les acheteurs reviennent progressivement, ces écarts traduisent des fondamentaux locaux différenciés. Pour les ménages, la clé est d’objectiver leur capacité d’achat en mètres carrés et en mensualité cible, puis d’aligner le projet sur la trajectoire de prix de la ville convoitée.
La photographie à mi-année 2026 ne préjuge pas du second semestre, mais elle donne un cap : Marseille reste la locomotive des grandes villes du Sud en termes de variation annuelle, tandis que Nice marque une pause et que Toulouse et Montpellier avancent à petits pas.
