Un mécanisme attractif qui révèle ses fragilités
La pratique consistant à ne verser que 10 % ou 20 % du prix d'un logement à la signature — les 10/90 et 20/80 — a permis pendant plusieurs années à de nombreux acheteurs de réserver un appartement sur plan sans devoir contracter immédiatement un prêt couvrant la quasi-totalité du prix. Ce montage, très en vogue chez certains promoteurs, a cependant commencé à montrer ses limites lorsque les échéances importantes arrivent, parfois plusieurs années après la réservation.
Des annulations en forte hausse
Les dernières statistiques de la division de l'économiste en chef du ministère des Finances font apparaître 1 821 annulations pour des achats conclus entre 2023 et 2025, contre 1 294 lors du précédent relevé de janvier — soit une progression de 41 %. La majorité des dossiers concernés proviennent d'achats signés en 2024, période durant laquelle les offres de financement des promoteurs se sont particulièrement multipliées.
- 1 821 annulations enregistrées (achats 2023–2025)
- 1 294 annulations lors du précédent examen
- Progression de 41 %
Pourquoi les acheteurs renoncent-ils ?
Plusieurs motifs financiers expliquent ces retraits : incapacité à obtenir le crédit immobilier escompté, apport insuffisant au moment de la livraison ou encore mensualités devenues trop lourdes au regard des revenus. Dans certaines zones, l'administration fiscale a reçu des déclarations faisant état d'un refus de prêt ou de difficultés à respecter l'échéancier du promoteur. Ces causes sont cohérentes avec la mécanique même du dispositif : en différant l'essentiel du paiement, l'acheteur reporte le test de solvabilité à une échéance future qui ne lui est parfois plus favorable.
Un risque qui n'a pas encore atteint son maximum
Le ministère note que pour les opérations conclues en 2024, seulement 40 % des logements ont déjà été livrés : une large partie des acheteurs n'a donc pas encore été confrontée au versement du solde. Autrement dit, la hausse des annulations pourrait se poursuivre à mesure que s'approchent les remises de clés et les demandes de financement définitives.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Annulations (2023–2025) | 1 821 |
| Annulations (relevé précédent) | 1 294 |
| Taux de logements livrés (achats 2024) | 40 % |
Conséquences pour les promoteurs et le marché
Quand des réservations se transforment en annulations, l'impact se mesure en volume : reports de ventes, remontée des stocks et pression sur la trésorerie des promoteurs qui avaient intégré ces recettes différées dans leurs plans de financement. À court terme, cela peut se traduire par des retards de chantier, une hausse des coûts unitaires et, potentiellement, une défiance accrue des banques vis-à-vis des opérations reposant sur des acomptes réduits.
Pour les ménages, la situation pose la question du coût réel de l'accès au logement. Réserver avec 10 % à la signature peut sembler réduire la contrainte immédiate, mais transforme l'incertitude du prêt et le risque de hausse des mensualités en une bombe à retardement financièrement douloureuse pour certains acquéreurs.
À la lumière de ces chiffres, la pratique commerciale des 10/90 et 20/80 appelle une lecture prudente : elle facilite l'entrée sur le marché à court terme mais peut générer des vagues d'ajustement coûteuses pour l'ensemble de la chaîne (acquéreurs, promoteurs, financeurs) lorsque la période de vérité — la demande de crédit et le paiement du solde — arrive.
