Un régime d’exception qui perdure
Adoptée au lendemain de la guerre, la loi du 1er septembre 1948 visait à protéger les locataires d’un parc ancien en crise et à favoriser la remise sur le marché de logements neufs. Si, dans les décennies suivantes, l’État a largement renoncé à ce régime pour les nouvelles locations, certains baux conclus avant les réformes ont conservé leurs caractéristiques originales : loyers très faibles et plafonnés, droit perpétuel de maintien dans les lieux et possibilités de transmission du bail.
Combien de logements sont concernés ?
Les chiffres disponibles restent datés mais parlants : selon le dernier recensement ciblé publié en 2013 par l’Insee, environ 131 400 logements dépendaient encore du régime de 1948, concentrés majoritairement dans les zones de plus de 100 000 habitants — notamment l’agglomération parisienne. Entre 2006 et 2013, ce stock avait déjà diminué de 51 %, et il est raisonnable d’attendre une poursuite de cette décrue depuis lors.
| Année | Logements sous régime 1948 | Évolution |
|---|---|---|
| 2006 → 2013 | ≈131 400 (2013) | -51% |
Ce que cela change pour un locataire
Un habitant protégé par ce texte peut jouir d’un loyer souvent très inférieur au marché local, avec des revalorisations annuelles encadrées. Pour 2026, le seuil de revalorisation applicable à ces baux a été fixé par décret au 0,78 % — un ajustement presque symbolique dans des zones où l’inflation et la hausse des loyers sont bien supérieures. Ce cadre crée une sécurité forte : départs rares, transmission possible à certains héritiers, et une absence de pression financière directe pour remplacer rapidement le locataire.
Conséquences pour les bailleurs et le marché
Pour le propriétaire, ces contrats représentent une rente contrainte : loyers bloqués et difficulté à récupérer le logement pour le remettre sur le marché à des conditions actuelles. À l’échelle d’une métropole, la présence d’un parc « 1948 » pèse sur la rotation des logements disponibles et peut contribuer à la perception d’une offre moins flexible, notamment dans les quartiers centraux où ces fichiers sont surreprésentés.
- Pour le locataire : stabilité et loyers très bas, quasiment pas de risque d’expulsion pour motif économique.
- Pour le bailleur : rendement limité et forte inertie, difficulté à valoriser le bien.
- Pour le marché : moindre fluidité de l’offre locative dans les zones concernées.
Un régime en retrait mais aux effets durables
Si les lois successives — en particulier les réformes intervenues dans les années 1970 et 1980 — ont quasi supprimé la possibilité d’appliquer le régime aux nouvelles locations, les protections héritées des décennies antérieures continuent d’avoir un impact tangible aujourd’hui. Leur nombre recule, mais la concentration de ces logements dans des zones tendues maintient leur visibilité politique et économique : quelques dizaines de milliers de contrats suffisent à modifier la dynamique locale des loyers et la stratégie patrimoniale des bailleurs.
Quel avenir ?
Sans mesure législative nouvelle ni mécanisme d’incitation ou d’indemnisation des propriétaires, ces baux resteront ce qu’ils sont : des anomalies historiques qui s’éteignent lentement avec le temps et les transmissions. Pour les acteurs immobiliers et les ménages concernés, il s’agit d’un dossier qui illustre comment une loi construite pour une situation d’après-guerre continue d’influer sur le marché du logement, presque un siècle plus tard.
