Le dispositif fiscal qui permet à un particulier de percevoir un loyer « non déclaré » dans certaines conditions est temporaire : l'article 35 bis du Code général des impôts porte une date de fin fixée au 31 décembre 2026. Dans l'attente d'une décision du prochain projet de loi de finances, les bailleurs qui exploitent une chambre dans leur résidence principale doivent respecter des plafonds stricts publiés pour 2026 si ils veulent bénéficier de l'avantage.
Ce que permet et ne permet pas l'article 35 bis
Concrètement, l'article autorise un particulier à percevoir des loyers qui ne seront pas intégrés automatiquement au revenu imposable sur la déclaration de revenus (formulaire 2042), à condition que trois critères cumulés soient respectés. Le premier critère est le plafond de loyer : l'administration fixe annuellement un montant par mètre carré, variable selon la zone géographique. Pour 2026, Bercy a relevé ces limites à 215 euros par m² en Île-de-France et 159 euros par m² dans le reste du pays.
- La chambre doit faire partie de la résidence principale du bailleur ;
- Le locataire doit y établir sa résidence principale (sauf dérogation pour certains travailleurs saisonniers sous contrat) ;
- Le loyer annuel par mètre carré ne doit pas dépasser les plafonds publiés par l'administration.
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'ensemble des loyers perçus est réintégré dans le revenu imposable et soumis aux règles fiscales ordinaires.
Exemples et limites chiffrées
Pour rendre l'effet concret : une chambre de 12 m² située hors Île-de-France ne doit pas générer plus de 1 908 euros de loyer par an en 2026, soit 159 euros par mois. En Île-de-France, pour la même surface, le plafond atteint 2 580 euros annuels (soit 215 euros par mois).
| Année | Île-de-France (€/m²/an) | Reste du pays (€/m²/an) |
|---|---|---|
| 2025 | 213 | 157 |
| 2026 | 215 | 159 |
Conséquences pratiques et calendrier
Ce dispositif a déjà été prorogé à plusieurs reprises par les lois de finances précédentes. Sa pérennité au-delà de 2026 dépendra explicitement des choix budgétaires du gouvernement et du Parlement lors de l'examen du prochain budget. Les bailleurs concernés doivent donc vérifier, au moment de percevoir un loyer, leur conformité aux trois conditions cumulées et aux plafonds annuels ; un dépassement d'un euro suffit à faire tomber l'exonération pour l'ensemble des recettes.
Attention à la confusion possible avec d'autres régimes : les chambres d'hôtes, par exemple, bénéficient d'un régime distinct et peuvent être exonérées jusqu'à 760 euros de recettes annuelles, mais ce régime n'est pas cumulable avec l'article 35 bis.
En pratique, les particuliers qui souhaitent continuer à profiter de l'avantage avant son échéance doivent tenir compte des nouveaux plafonds et garder une documentation précise (surface, contrat, preuves de la résidence principale du locataire) en cas de contrôle de l'administration fiscale.
