Une offre massive face à une demande qui faiblit
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) projette que le taux d’inoccupation des logements dans la grande région de Montréal pourra atteindre 4,8 % en 2028, nettement au-dessus du niveau d’équilibre estimé à 3 %. Ce scénario, inédit depuis trois décennies, résulte d’un double mouvement : une mise sur le marché d’un volume record d’appartements locatifs et un recul simultané de la demande.
Des chiffres qui recentrent l’économie résidentielle
La SCHL pointe d’abord l’ampleur de la livraison prévue : 30 000 appartements locatifs seront mis sur le marché au cours des deux prochaines années dans le Grand Montréal — un volume qualifié de « record » par l’institution. À titre de comparaison, lorsque le taux d’inoccupation avait atteint 4 % en 2015, seuls 1 800 appartements étaient en construction.
« C’est un record. C’est du jamais-vu »
La conséquence attendue est simple en termes d’offre et de demande : plus d’offres disponibles, alors que la demande marque le pas. La SCHL relève notamment une stagnation, voire un recul, de la population de la région métropolitaine, ce qui étrangle mécaniquement la pression locative.
Migration, construction et segments du marché
Les flux migratoires jouent un rôle central dans cette bascule. Le Québec a accueilli 175 000 immigrants permanents en 2023 et 140 000 en 2024. Pour 2025, la donnée rapportée est de 465 — un chiffre déjà très bas — et les prévisions pour 2026 anticipent un gain migratoire international qui deviendrait négatif. Dans ce contexte, l’arrivée nette de nouveaux ménages ne compensera plus l’offre nouvelle.
Autre facteur : la structure de la construction. La SCHL note un faible dynamisme sur le marché de la copropriété et des maisons neuves ; l’essentiel de l’effort de construction se concentre sur des immeubles locatifs. Autrement dit, l’offre supplémentaire ne rééquilibre pas tous les segments du logement, mais amplifie la concurrence au sein des locatifs.
Impacts pratiques pour locataires et investisseurs
Pour un locataire qui cherche aujourd’hui un deux-pièces, la perspective d’un taux d’inoccupation plus élevé signifie potentiellement plus de choix, des délais de relocation plus courts et une moindre pression à la hausse sur les loyers — au moins localement. Pour un investisseur ou un promoteur, cela change l’équation de rentabilité : anticiper des loyers en hausse ralentie ou en baisse imposera d’ajuster les prévisions de revenus, les taux d’effort et les calendriers de commercialisation.
- 2028 : taux projeté de 4,8 % dans le Grand Montréal.
- 30 000 : appartements locatifs attendus en livraison sur deux ans.
- 3 % : niveau d’équilibre théorique du taux d’inoccupation.
Scénarios et incertitudes
Le basculement annoncé dépend de variables sensibles : rythmes effectifs de livraison, mobilité des ménages, décisions de politiques publiques en matière d’accueil des immigrants, et réactions du marché locatif (ajustement des loyers, conversion d’usage). Les promoteurs peuvent ralentir les livraisons, les propriétaires peuvent offrir des promotions pour écouler les logements, et les flux migratoires peuvent se redresser ; chacun de ces éléments modifierait la trajectoire.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux projeté (2028) | 4,8 % |
| Niveau d’équilibre | 3 % |
| Appt. locatifs en livraison | 30 000 |
| Appt. en construction en 2015 | 1 800 |
| Immigration (2023) | 175 000 |
| Immigration (2024) | 140 000 |
| Immigration (2025) | 465 |
Au final, le signal lancé par la SCHL invite à une vigilance renforcée : les acteurs publics et privés doivent intégrer ces perspectives dans leurs arbitrages opérationnels et financiers. Pour les ménages, situer sa situation personnelle (durée de recherche, budget mensuel, surface recherchée) dans ce contexte permettra d’anticiper des marges de négociation différentes selon les secteurs et les périodes de livraison.
