Un cas concret remis en lumière par une ordonnance du 3 juillet 2026
La problématique est devenue récurrente : des acquéreurs d'appartements achetés en VEFA voient les travaux s'arrêter, le promoteur entrer en procédure collective et, malgré tout, la banque continuer à prélever les mensualités du prêt. Le tribunal judiciaire de Paris a rendu une ordonnance le 3 juillet 2026 dans un dossier lié à Fiducim qui illustre bien ce risque : des logements annoncés pour fin 2022 n'étaient toujours pas livrés, alors que les prêts étaient déjà en phase d'amortissement.
Ne pas couper le robinet des prélèvements sans décision
La règle première est simple mais souvent méconnue : l'emprunteur ne peut pas suspendre unilatéralement les prélèvements. Sans accord écrit de la banque ou une décision judiciaire, arrêter les paiements expose à des conséquences immédiates et lourdes : intérêts de retard, mise en demeure, déchéance du terme rendant tout le capital exigible et inscription au fichier des incidents de remboursement.
Quelle stratégie adopter ?
La jurisprudence et la pratique foisonnent de solutions procédurales. Trois axes sont essentiels et complémentaires :
- Demander la suspension judiciaire du prêt lorsque le crédit finance directement la construction litigieuse et que la banque est appelée dans la procédure collective ;
- Activer la garantie d'achèvement (ou agir contre le garant d'achèvement) pour obtenir la reprise ou la fin des travaux ;
- Préserver ses droits en déclarant ses créances dans la procédure collective du promoteur et contrôler strictement chaque appel de fonds.
Ce que cette suspension apporte — et ce qu'elle n'apporte pas
Obtenir une suspension du crédit peut soulager la trésorerie des acquéreurs, arrêter l'effet immédiat des prélèvements et éviter des découverts coûteux. Mais la suspension ne remplace en rien les démarches visant à récupérer le logement : elle ne livre pas l'appartement et ne dispense pas d'agir contre le promoteur ou son garant.
Concrètement : points de vigilance pour l'acquéreur
Avant d'envisager toute cessation des prélèvements, il faut :
- Vérifier si la banque est appelée dans la procédure collective ;
- Contrôler les appels de fonds et refuser ceux non justifiés ;
- Déclarer sa créance au mandataire judiciaire pour ne pas être exclu des répartitions éventuelles ;
- Consulter un avocat spécialisé pour saisir le juge aux fins de suspension et pour engager l'action contre le garant d'achèvement.
Tableau récapitulatif
| Situation | Risque | Action recommandée |
|---|---|---|
| Chantier stoppé, banque prélève | Intérêts, déchéance, inscription FICP | Saisir le juge, ne pas arrêter seul les paiements |
| Promoteur en procédure collective | Perte de droits si non déclarés | Déclarer créance, agir contre garant d'achèvement |
En pratique, pour un ménage, la différence entre continuer à payer et obtenir une suspension peut se chiffrer en centaines d'euros par mois économisés, ce qui change la capacité à faire face aux autres charges courantes. Mais obtenir cette suspension demande des étapes procédurales et souvent l'implication d'un avocat : il ne s'agit pas d'une manœuvre administrative anecdotique, mais d'une action de fond destinée à protéger la trésorerie sans perdre ses droits sur le logement.
Au final, l'acquéreur en VEFA confronté à un promoteur défaillant doit combiner prudence financière et action judiciaire pour éviter que la dette d'un logement non livré ne devienne un fardeau insoutenable.
