Un marché prudent mais loin de l'effondrement
Le département des Bouches‑du‑Rhône affiche un rapport de forces singulier : des transactions en recul et, simultanément, des prix qui tiennent. Selon l'analyse restituée par Maître Pierre‑Armand Samama, membre de la chambre départementale des notaires, le volume des ventes a chuté de près de 6 %. Pour autant, le constat principal n'est pas celui d'une dégringolade tarifaire, mais d'une résilience du marché, alimentée par des pôles urbains et littoraux attractifs.
« C’est un marché assez résilient, raisonné voire raisonnable »
Cette prudence généralisée s'explique par un contexte international et national pesant sur le pouvoir d'achat. Les acquéreurs observent, reportent parfois leur décision, mais ne fuient pas massivement le marché : l'ancien continue d'attirer, les maisons et terrains à bâtir captent une part des demandes, tandis que le neuf souffre.
Des disparités locales marquées
La dynamique n'est pas homogène. À Marseille, le marché affiche une progression de +3,6 % avec un prix médian situé autour de 3 320 €/m² (jusqu'à 3 610 €/m² selon les quartiers). Aix‑en‑Provence reste un point d'ancrage solide : légère hausse de +0,8 % et un prix médian à 4 700 €/m². Le littoral — Cassis, La Ciotat, Carry‑le‑Rouet — maintient des niveaux de prix nettement supérieurs à la moyenne départementale, confirmant l'effet « prime » des zones balnéaires.
| Zone | Variation | Prix médian |
|---|---|---|
| Marseille | +3,6 % | 3 320 €/m² (jusqu'à 3 610 €/m²) |
| Aix‑en‑Provence | +0,8 % | 4 700 €/m² |
Le neuf, un secteur à la peine
Contrairement à l'ancien qui parvient à trouver un fragile équilibre entre vendeurs et acheteurs, le parc immobilier neuf demeure en crise. Maître Samama évoque un effondrement des volumes qui rend le neuf presque anecdotique dans les statistiques locales. Les acquéreurs, face aux délais de livraison, aux prix et aux conditions de financement, privilégient désormais des biens anciens ou des maisons et terrains, jugés plus accessibles ou immédiatement disponibles.
Conséquences pour les ménages et pour le financement
Pour un ménage qui envisage un achat, la situation se traduit par des arbitrages concrets : attendre une baisse plus franche des prix, se tourner vers des surfaces moins centrales, ou accepter des mensualités plus élevées pour sécuriser un bien aujourd'hui. Sur un prêt amortissable, une variation de prix de quelques centaines d'euros par mètre carré modifie directement la mensualité sur 20 ou 25 ans. La prudence des acquéreurs entretient donc la modération des prix, tandis que la perte de confiance ralentit les signatures.
- Ventes : recul d'environ 6 % dans le département.
- Prix : maintien général avec hausses locales (Marseille +3,6 %, Aix +0,8 %).
- Neuf : chute des volumes, secteur marginal dans les chiffres actuels.
Quelle stratégie pour les acteurs ?
Les vendeurs adoptent souvent des positions plus réalistes, intégrant le frein à l'achat causé par l'incertitude macroéconomique. Les promoteurs et constructeurs, eux, doivent repenser coûts, calendrier et commercialisation pour relancer le neuf. Pour les investisseurs, la période favorise la sélectivité : viser des emplacements porteurs, prêter attention aux charges et au rendement net, et recalculer l'impact d'une durée de prêt différente sur la mensualité.
En l'état, le marché des Bouches‑du‑Rhône se décrit comme prudent mais pas fragilisé : il résiste grâce à la force d'attraction de ses villes et de son littoral, tout en restant en attente d'un regain de confiance qui pourrait ranimer les volumes.
