Un réglage réglementaire qui change la donne pour le parc locatif
À compter du 1er janvier 2027, la méthode de calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue : le coefficient utilisé pour convertir l'électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7. Ce simple changement de paramètre, publié au Journal officiel le 26 août, ne modifie ni la consommation réelle ni le confort des occupants, mais il améliore mécaniquement la notation énergétique de certains logements chauffés à l'électricité.
Quel impact concret pour propriétaires et bailleurs ?
La traduction réglementaire peut être décisive pour des biens classés F ou G, qui constituent aujourd'hui la principale cible des règles d'exclusion du marché locatif. Selon l'étude d'impact versée au Conseil supérieur de l'énergie, 125 000 logements du parc locatif privé — soit 14 % de ce segment — pourraient, par simple recalcul, sortir de la catégorie des « passoires énergétiques ». Pour des propriétaires qui regardent leur taux de vacance, leurs loyers potentiels ou leur calendrier de mise en conformité, la différence se mesure en mois et en euros.
« Nous allons pouvoir identifier dans nos portefeuilles les logements chauffés à l'électricité classés F ou G, vérifier leur nouvelle étiquette et, lorsqu'ils sortent de la catégorie des passoires, proposer à nouveau leur mise en location », souligne Brice Cardi, président du réseau l'Adresse.
Calendrier réglementaire et effets pratiques
Les interdictions de mise en location s'appliquent selon une chronologie déjà arrêtée : les logements classés G sont déjà exclus de la location ; ceux en F doivent l'être à partir de 2028, et les bâtiments en E à partir de 2034. Le nouveau calcul peut donc offrir un sursis à des propriétaires dont le bien franchit, grâce à la nouvelle conversion, le seuil supérieur d'une classe.
Qui est concerné et comment agir ?
Les premiers bénéficiaires sont les logements chauffés à l'électricité, et plus particulièrement ceux directement sous les seuils de F ou G. Concrètement, pour un logement électrique affichant une consommation proche du seuil, le passage du coefficient réduit le total en énergie primaire et peut faire gagner une ou plusieurs classes DPE, sans travaux.
- Identifier : vérifier l'étiquette actuelle du bien et son mode de chauffage.
- Recalculer : demander un nouveau DPE à partir du 1er janvier 2027 pour connaître la nouvelle note.
- Décider : si le logement sort de la catégorie F/G, le propriétaire peut envisager la remise en location selon les règles en vigueur.
Les limites d'un « coup de chiffon » réglementaire
Ce réajustement technique relance aussi les critiques adressées au DPE : certains estiment que la méthode tend à favoriser l'électricité au détriment d'une vision plus complète des émissions et des consommations. Le changement n'efface pas la nécessité, pour un grand nombre de logements, d'engager des travaux d'isolation ou de modernisation des systèmes de chauffage pour réduire les consommations et les factures sur le long terme.
| Paramètre | Avant (jusqu'au 31/12/2026) | Après (à partir du 01/01/2027) |
|---|---|---|
| Coefficient de conversion électrique | 1,9 | 1,7 |
| Logements du parc locatif potentiellement sortis des classes F/G | — | 125 000 (soit 14 %) |
Pour un propriétaire gérant plusieurs lots, l'impact se mesure rapidement : quelques biens repassant en catégorie acceptable peuvent signifier des locations remises en marché, des loyers encaissés et un allègement des travaux immédiats. Mais il convient de garder en tête que ces gains sont liés à une méthode de calcul et non à une amélioration physique du bâti. À moyen terme, les échéances réglementaires et la pression sur les consommations pourraient conduire à de nouvelles obligations.
En pratique : dès l'ouverture du calendrier 2027, il sera prudent de lancer des simulations et de programmer des DPE actualisés pour chaque bien chauffé à l'électricité, afin de savoir, en euros par mois et en mètres carrés, ce qui change réellement pour son portefeuille.
