Des moyennes nationales qui cachent d’importantes disparités locales
Le troisième trimestre 2026 confirme une réalité souvent mise en avant par les professionnels : les moyennes de prix au mètre carré ne suffisent pas à rendre compte d’un marché résidentiel où la localisation prime. L’étude Agenz, qui porte sur Casablanca, Rabat et Marrakech, met en relief des écarts très marqués entre quartiers, et des différences significatives selon la nature du bien — appartement ou villa.
À l’échelle des trois villes étudiées, Rabat ressort comme la plus chère pour les appartements, tandis que Casablanca domine sur le segment des villas. Mais derrière ces classements se cachent des contrastes locaux extrêmement forts : dans une même agglomération, un acquéreur peut payer jusqu’à plus de cinq fois le prix au mètre carré selon l’adresse.
Points saillants par ville
- Rabat : prix moyen appartements 18 970 DH/m²; Quartier Administratif en tête à 25 046 DH/m², contre 9 632 DH/m² pour Fadesa Nahda.
- Casablanca : appartements en moyenne 12 912 DH/m², avec Marina à 33 380 DH/m² — soit 5,3 fois le niveau observé à Hay Arrahma (6 326 DH/m²); villas moyennes 16 681 DH/m², Aïn Diab et Les Princesses parmi les plus prisés.
- Marrakech : appartements moyens 15 840 DH/m², Prestigia atteint 27 320 DH/m² tandis qu’Azzouzia descend à 6 278 DH/m²; villas moyennes 11 153 DH/m² avec Rahba Kedima à 26 442 DH/m².
| Ville | Appartements (moyenne) | Villas (moyenne) |
|---|---|---|
| Rabat | 18 970 DH/m² | 14 479 DH/m² |
| Casablanca | 12 912 DH/m² | 16 681 DH/m² |
| Marrakech | 15 840 DH/m² | 11 153 DH/m² |
« les écarts observés montrent qu’un marché immobilier se lit à l’échelle de la ville, et souvent du quartier »
La remarque du CEO d’Agenz résume la conséquence pratique pour tout acteur du secteur : l’analyse doit se faire à granularité fine. Pour un ménage qui réfléchit à sa capacité d’achat, cela signifie qu’une différence d’adresse de quelques kilomètres peut représenter plusieurs centaines de dirhams par mètre carré — et donc des dizaines de milliers de dirhams sur un logement de taille moyenne.
Concrètement, sur un appartement de 80 m², l’écart entre Marina et Hay Arrahma à Casablanca se traduirait, toutes choses égales par ailleurs, par une différence de prix frôlant les 2,2 millions de DH (calculé à partir des niveaux au m² fournis) — un ordre de grandeur qui change radicalement la stratégie d’achat ou d’investissement. Ce clivage renvoie aussi aux logiques de densité, d’équipements et d’attractivité économique qui continuent de concentrer la valeur foncière dans certains secteurs.
Pour les promoteurs et les investisseurs institutionnels, la leçon est identique : la rentabilité et la durée d’écoulement d’un programme dépendront aussi du micro-territoire choisi. Les collectivités locales, de leur côté, gardent un rôle clé si elles veulent réguler l’accès au foncier et diminuer ces écarts par des politiques d’aménagement ou d’offre de logements diversifiée.
En résumé, le baromètre Agenz du 3e trimestre 2026 plaide pour une lecture du marché au niveau du mètre carré et du quartier, plutôt que sur la seule base de moyennes municipales — une mise en garde utile pour tout acheteur, vendeur ou décideur public.
