Le marché azuréen résiste, mais les écarts territoriaux se creusent
Les données issues du fichier PERVAL, exploitées par la chambre des notaires des Alpes‑Maritimes, montrent que les prix des appartements anciens ont progressé de 2,4 % entre octobre 2025 et octobre 2026. Sur le plan concret, le prix médian s'établit à 4.880 €/m², pour une transaction médiane de 230.300 € et une surface médiane de 52 m². Ces chiffres donnent une boussole utile pour situer un projet : à 4.880 €/m², un 50 m² implique un coût d'achat brut d'environ 244.000 €, hors frais et éventuels travaux — soit une mensualité de crédit significative selon les conditions de financement actuelles.
Volumes et profil des acheteurs
Le volume des ventes marque un léger recul : 18.318 transactions sur douze mois en juillet 2026 contre 19.133 un an plus tôt. Pour les conseillers et acheteurs, cela se traduit par un marché moins frénétique mais toujours actif. Me Stéphane Paolino, porte‑parole de la chambre des notaires, résume la situation :
« Le marché résiste bien, et il fait plus que résister, il progresse. Compte tenu du contexte - hausse des taux, incertitudes économiques, sociales, géopolitiques, etc. - on peut dire que l'immobilier est une valeur refuge. »
Des secteurs gagnants — et des perdants
La hausse moyenne masque de fortes hétérogénéités : Nice affiche +3,3 %, les secteurs cagnois et antibois +3,1 %, tandis que Cannes ne progresse que de +0,8 %. L'arrière‑pays se renchérit plus vite : le Moyen‑Pays gagne 5 %. Certains quartiers connaissent même des envolées locales — jusqu'à +12,2 % dans le grand nord niçois ou +16,7 % à Carros — montrant que l'exigence de m² accessible pousse les acquéreurs vers l'intérieur.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Variation annuelle prix app. anciens | +2,4 % |
| Prix médian | 4.880 €/m² |
| Montant médian de transaction | 230.300 € |
| Surface médiane | 52 m² |
| Transactions (12 mois) | 18.318 vs 19.133 un an plus tôt |
Conséquences pour l'acheteur et l'investisseur
- Primo‑accédants : l'accès reste compliqué sans apport familial — le profil type d'acheteur se tourne vers l'aide parentale pour franchir le seuil.
- Investisseurs : la stabilisation des volumes et la progression des prix rendent l'arbitrage locatif dépendant des rendements locaux ; viser l'arrière‑pays peut améliorer le ratio prix/m² mais influe sur la demande locative.
- Projets familiaux : pour une surface médiane de 52 m², les familles devront soit viser des secteurs plus abordables, soit accepter des surfaces plus petites ou des déplacements accrus.
Comment lire ces chiffres si vous achetez maintenant
Pour transformer ces indicateurs en décision concrète, raisonnez en mensualités et en mètres carrés : calculez le coût d'acquisition complet (prix, frais, travaux) puis la charge mensuelle en intégrant le taux de crédit que l'on obtient aujourd'hui. Comparez ensuite avec le loyer local si votre projet est locatif. Enfin, ne négligez pas l'impact du secteur — proximité des transports, écoles, et coûts d'entretien — sur la revente et la vacance locative.
En synthèse, les Alpes‑Maritimes montrent une capacité de résistance face à un contexte financier moins favorable, mais ce maintien des prix ne signifie pas homogénéité : la décision d'achat doit se fonder sur des calculs précis de coûts et de mensualités, et sur un repérage fin des quartiers.
