Rappel du jugement et de son périmètre
La Cour de cassation a, par un arrêt rendu le 3 septembre 2026, estimé contraire aux règles encadrant la révision des loyers commerciaux une clause prévoyant une augmentation automatique de 1,5 % chaque année, sans plafond ni limitation dans le temps. L'affaire concerne des propriétaires ayant loué une chambre au sein d'un EHPAD et qui avaient perçu des majorations sur plusieurs exercices. La Cour a renvoyé le dossier devant la cour d'appel de Lyon pour que celle-ci examine plus avant les conséquences financières.
Pourquoi la décision change la donne
Juridiquement, la liberté contractuelle qui préside à la fixation initiale du loyer ne permet pas d'échapper aux mécanismes de révision prévus par le Code de commerce. Practiquement, cela modifie la lisibilité des revenus pour les bailleurs : une clause automatique et pérenne peut désormais être remise en cause et donner lieu à restitution des sommes perçues si elle est jugée irrégulière.
Impacts concrets pour les investisseurs et exploitants
- Revenus locatifs : la remise en cause d'une majoration préétablie crée une incertitude sur la mensualité attendue et peut exiger des remboursements sur plusieurs années.
- Valorisation d'actifs : les acheteurs d'actifs reposant sur des clauses automatiques devront recalculer la rentabilité anticipée et leurs scénarios de sortie.
- Négociation des baux : les parties devront davantage privilégier des mécanismes conformes aux articles du Code de commerce et prévoir des plafonds ou modalités de révision explicites.
Ce que doivent vérifier propriétaires et gestionnaires
Avant toute chose, il convient de passer en revue les contrats concernés pour :
- identifier les clauses d'indexation ou d'augmentation pérennes ;
- vérifier la conformité aux articles applicables du Code de commerce ;
- évaluer le risque financier et comptable (restauration éventuelle des loyers perçus).
| Élément | Valeur / description |
|---|---|
| Pourcentage contesté | 1,5 % par an |
| Date de la décision | 3 septembre 2026 |
| Instance saisie ensuite | Cour d'appel de Lyon |
Regarder les mensualités, pas seulement les pourcentages
Concrètement, un bailleur qui tablait sur une hausse annuelle de 1,5 % pour améliorer ses revenus doit maintenant recalculer l'effet sur la mensualité et sur la capacité de remboursement attendue d'un acheteur ou d'un financeur. Pour un porteur d'actifs en résidences gérées ou en EHPAD, quelques dizaines d'euros par mois et par chambre peuvent représenter une différence significative sur le rendement annuel et la valeur du portefeuille.
Cette décision invite donc à la prudence : sécuriser les mécanismes de révision par des clauses conformes au droit en vigueur, et intégrer l'aléa judiciaire dans les modèles de valorisation.
