Un encadrement qui clarifie mais restreint les perspectives
Le décret du 30 avril 2026 modifie le régime applicable aux unités de compte immobilières accessibles dans les contrats d'assurance‑vie et les plans d'épargne retraite (PER). Publié cet été et commenté par des acteurs du conseil en gestion de patrimoine, le texte vise à rapprocher les règles applicables aux véhicules dits « Autres FIA » de celles qui gouvernent déjà d'autres solutions immobilières. L'objectif officiel est double : améliorer la lisibilité de l'offre et offrir aux épargnants un niveau de protection plus homogène.
Que change concrètement le décret ?
Plutôt qu'une suppression générale des supports existants, le texte opère une distinction nette entre deux catégories :
- les véhicules déjà référencés dans les contrats d'assurance‑vie et les PER : ils pourront continuer d'être commercialisés, à condition d'adopter certaines règles d'investissement inspirées de régimes réglementaires existants ;
- les nouveaux véhicules relevant de la catégorie « Autres FIA » : ils ne pourront plus être référencés dans les contrats d'assurance‑vie et dans les PER.
Autrement dit, la réforme encadre strictement les développements futurs tout en permettant aux solutions déjà distribuées de poursuivre leur activité après mise en conformité avec les nouvelles prescriptions.
Une catégorie juridique aux stratégies variées
Le label « Autres FIA » recouvre une large palette d'approches immobilières. Le décret s'applique à des supports qui peuvent investir en :
- immobilier direct ;
- immobilier indirect ;
- dette immobilière ;
- infrastructures ;
- actifs non cotés.
Cette diversité est précisément la raison pour laquelle le législateur a choisi d'homogénéiser certaines règles : la présentation et les protections offertes aux souscripteurs étaient jusqu'ici disparates selon les structures juridiques et les canaux de distribution.
Conséquences pour les épargnants et les distributeurs
Concrètement, les assureurs et plateformes qui proposent aujourd'hui des unités de compte basées sur des « Autres FIA » devront vérifier la conformité des véhicules déjà référencés et, si nécessaire, adapter leurs règles d'investissement pour rester autorisés à les commercialiser. À l'inverse, les promoteurs de nouveaux fonds immobiliers ne pourront plus compter sur l'entrée automatique dans les catalogues des contrats d'assurance‑vie ou des PER pour distribuer ces produits.
| Avant le décret | Après le décret |
|---|---|
| Commercialisation de divers « Autres FIA » via assurance‑vie / PER sans cadre uniforme | Véhicules existants possibles sous conditions ; nouveaux véhicules exclus |
| Variabilité des règles d'investissement et de protection | Harmonisation des exigences d'investissement pour les supports référencés |
Un texte qui rassure... mais qui freine l'innovation ?
Les professionnels consultés ont parfois exprimé des inquiétudes — principalement sur l'impact potentiel de l'interdiction d'intégrer de nouveaux « Autres FIA » aux contrats d'épargne — mais une lecture attentive du décret montre qu'il ne remet pas en cause la structure juridique, le régime fiscal ou le fonctionnement fondamental des véhicules déjà en place. Le mouvement proposé est davantage préventif et normatif : il encadre l'avenir tout en sécurisant l'existant.
Pour les épargnants, la réforme devrait se traduire par une offre plus lisible et des critères d'investissement mieux définis sur les supports immobiliers proposés en unités de compte. Pour les distributeurs et les gestionnaires, elle impose un travail de mise en conformité et pourrait orienter l'innovation vers des formats déjà mieux cadrés par la réglementation.
