Un reflux contrasté : plus de transactions, mais un neuf à l'arrêt
Le marché immobilier français affiche des signes de reprise mesurés à la fin 2025 : on recense 955 000 transactions sur l'ensemble du territoire et une hausse annuelle des volumes de +12,7 % par rapport à 2024, accompagnée d'une demande en progression de +7 %. Ces chiffres rendent tangible ce que ressentent acheteurs et vendeurs : davantage d'opérations, mais pas encore un retour à une dynamique soutenue et homogène.
Des disparités locales marquées
La normalisation des prix s'opère de manière inégale selon les villes. À Paris, les prix de l'ancien tendent à se stabiliser. À Bordeaux, la tendance reste haussière avec une progression de +2,5 %, tandis que Nantes connaît une correction de -2,1 %. Ces écarts signifient concrètement pour un particulier qu'un projet d'achat se jouera sur la ville choisie : la même mensualité peut procurer un logement sensiblement plus grand dans certaines agglomérations qu'à Paris ou Bordeaux.
Le neuf : une production durablement réduite
Le segment du logement neuf est celui qui inquiète le plus les professionnels. L'offre nouvelle accuse un net recul : on estime qu'il y a désormais 30 % de logements neufs en moins mis sur le marché qu'avant la chute de rythme. Plusieurs facteurs structurels expliquent cette contraction (coûts, régulation, effet conjoncturel des prix), ce qui pèse sur l'équilibre entre offre et demande, et met une pression haussière sur les loyers et sur les prix de l'ancien dans les zones tendues.
« C’est une reprise qui plafonne si on zoome sur les cinq dernières années », note Thomas Lefebvre.
Les raisons et conséquences pratiques
- La reprise des transactions résulte d'une demande retrouvée mais reste insuffisante pour relancer massivement la production neuve.
- Pour les investisseurs, l'écart entre prix d'achat élevés dans le neuf et plafonnement possible des loyers réduit la rentabilité espérée.
- Pour les primo-accédants, la stabilisation des prix dans certains secteurs facilite l'entrée mais la raréfaction du neuf limite les offres récentes, souvent mieux isolées et moins coûteuses en entretien.
Concrètement, un ménage qui budgète une mensualité fixe pourra, selon le marché local, accéder à un logement avec des caractéristiques très différentes : mètres carrés, performance énergétique, délais de livraison. L'absence d'un nouvel apport significatif de logements neufs veut dire également davantage de concurrence sur le parc ancien et une pression sur les prix dans les zones attractives.
Chiffres essentiels
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Transactions fin 2025 | 955 000 |
| Variation annuelle des transactions | +12,7 % |
| Variation de la demande | +7 % |
| Évolution prix, Bordeaux | +2,5 % |
| Évolution prix, Nantes | -2,1 % |
| Réduction de l'offre neuve | 30 % |
Enfin, plusieurs acteurs du secteur rappellent que le point de rupture du neuf est survenu en 2022, lié à des tensions internationales et à l'envolée des coûts, laissant aujourd'hui une machine de production encore grippée. Le retour à un marché du neuf plus dynamique demandera du temps, des ajustements économiques et des décisions publiques ciblées pour restaurer la viabilité des opérations neuves — d'ici là, les acheteurs mesureront leur capacité d'emprunt aux réalités locales et aux délais de livraison qui demeurent incertains.
