Un marché où l'offre augmente sans corriger les prix
Le marché résidentiel de Hô Chi Minh‑Ville est confronté à un paradoxe : l'offre neuve progresse, mais elle ne se traduit pas par un recul généralisé des prix. Selon des données récentes compilées par des acteurs du conseil immobilier, la production validée au premier semestre 2026 inclut 37 projets éligibles, dont 30 programmes d'appartements totalisant 21 165 unités. Pourtant, cette mise sur le marché ne suffit pas à rapprocher les prix de la capacité financière réelle des acquéreurs.
Concentration de l'offre et manque de logements abordables
Le principal facteur structurel mis en avant est la concentration de l'offre sur les segments moyen et haut de gamme. Une part significative des nouvelles mises en vente se situe en périphérie administrative : la zone issue de l'ancienne province de Binh Duong représente à elle seule plus de 55 % de l'offre d'appartements éligibles. Ce déséquilibre territorial pèse sur l'accessibilité financière dans le centre‑ville où la demande reste forte.
Demande toujours présente mais freinée par le crédit
La demande de logement ne s'est pas effondrée : besoins de relogement, urbanisation et investisseurs constituent encore des moteurs. En revanche, le coup d'arrêt vient du front financier. Les ménages sont plus prudents face à des coûts d'emprunt élevés, et de nombreux programmes sont positionnés à des prix supérieurs à ce que permettent les capacités d'endettement des acheteurs recourant à l'effet de levier.
- Offre validée (janv‑juil 2026) : 37 projets
- Appartements concernés : 21 165 unités (30 projets)
- Concentration géographique : >55 % de l'offre dans l'ancienne Binh Duong
Des trajectoires différentes selon les villes
Les signes d'ajustement sont inégaux. À Hanoï, les prix ont connu une forte hausse depuis 2024 et ont culminé fin 2025, avant de reculer d'environ 7 % au premier semestre 2026 par rapport au pic. À Hô Chi Minh‑Ville, en revanche, les prévisions tablent sur une hausse d'environ 3 % au premier semestre 2026 par rapport à fin 2025 : une progression modérée mais suffisante pour maintenir la pression sur le pouvoir d'achat local. Dans d'autres marchés comme Da Nang, l'évolution est distincte, avec une reprise des prix après une période de stabilité en 2023.
Conséquences et perspectives pour les acteurs
Pour les ménages cherchant à accéder à la propriété, la situation signifie des mensualités potentiellement supérieures ou des arbitrages géographiques (s'éloigner du centre) et qualitatifs (logements plus petits ou moins bien situés). Pour les promoteurs, la logique commerciale favorise les segments mieux rémunérateurs, mais cela expose le marché à un risque d'inadéquation entre l'offre et la demande solvable.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Projets validés (janv‑juil 2026) | 37 |
| Projets appartements | 30 (21 165 unités) |
| Part de l'offre en Binh Duong | >55 % |
À court terme, l'équation prix‑offre‑crédit restera déterminante. Sans basculement de l'offre vers des produits plus abordables ou une détente sensible des conditions de financement, la pression sur le pouvoir d'achat perdurera, et les gains d'offre constater ne se traduiront pas automatiquement en baisse des prix.
En pratique : pour un acheteur, cela signifie qu'il faudra comparer soigneusement le coût total du projet (prix au mètre carré, frais, mensualités selon taux) et envisager l'éloignement géographique comme levier de négociation. Pour un investisseur, la vigilance porte sur le profil de la demande locale et la capacité réelle des ménages à soutenir la hausse des mensualités.
