SCI et passage à l'IS : la prise en charge des plus‑values latentes au cœur d'un litige fiscal

Contexte et objet du litige

Une Société Civile Immobilière (SCI), auparavant imposée selon les règles des sociétés de personnes, a acquis un immeuble le 18 décembre 2009 puis opté pour le régime de l'impôt sur les sociétés à compter du 1er janvier 2016. Les associés n'ont pas déclaré, au moment du changement de régime, les plus‑values latentes éventuelles susceptibles d'être imposées au titre de l'année précédant l'option.

Contrôle, cession et redressement

La SCI a cédé le bien le 27 août 2020. À l'occasion d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a procédé à un rehaussement de la plus‑value en y intégrant des montants correspondant aux amortissements qui, selon l'administration, auraient dû être pratiqués antérieurement au 1er janvier 2016 si la SCI avait alors été soumise à l'IS. Ce recalcul a donné lieu à une cotisation d'impôt sur les sociétés supplémentaire, assortie d'intérêts de retard. La SCI demande maintenant la décharge des impositions et pénalités.

Le texte en jeu : l'article 202 ter du CGI

« Si une société ou un organisme dont les revenus n’ont pas la nature de bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale (...) l’impôt sur le revenu est établi au titre de la période d’imposition précédant immédiatement le changement de régime, à raison des revenus et des plus‑values non encore imposés à la date du changement de régime... »

Ce dispositif vise à soumettre à l'impôt sur le revenu, au titre de la période précédant le basculement, les revenus et plus‑values non encore taxés à la date du changement de régime. Toutefois, le texte prévoit une exception importante si l'ensemble des éléments du patrimoine est inscrit au bilan d'ouverture du premier exercice d'assujettissement à l'IS, avec mention distincte de la valeur d'origine et des amortissements et provisions qui auraient été admis si la société avait été imposée à l'IS depuis sa création.

Ce que soulève le litige

• La détermination de la base imposable lors du passage au régime de l'IS, en particulier l'intégration ou non des plus‑values latentes dans le calcul.
• La prise en compte, par l'administration, d'amortissements non pratiqués antérieurement à l'option et leur incidence sur la plus‑value imposable au moment de la cession.
• La portée de l'alinéa dérogatoire de l'article 202 ter lorsque les éléments patrimoniaux sont correctement inscrits au bilan d'ouverture.

Conséquences pratiques pour les SCI et leurs associés

Cette affaire rappelle aux dirigeants et associés de SCI que le basculement vers l'impôt sur les sociétés appelle une vigilance comptable et fiscale renforcée :

• Il est essentiel d'établir un bilan d'ouverture précis au premier exercice soumis à l'IS, en distinguant la valeur d'origine et les amortissements/provisions imputables.
• L'absence de déclaration des plus‑values latentes au moment du changement de régime peut exposer la société à un redressement ultérieur et à des intérêts de retard si la question est soulevée lors d'une vérification.
• En cas de cession ultérieure, l'administration peut reconstituer une base imposable différente en intégrant des éléments (comme des amortissements non pratiqués) pour recalculer la plus‑value.

À retenir

Le différend illustre la tension entre la règle générale d'assiette au moment du changement de régime et la faculté offerte par le texte d'éviter l'imposition des plus‑values latentes quand le bilan d'ouverture retrace fidèlement la situation patrimoniale. Pour les SCI envisageant une option pour l'IS, la recommandation pratique est claire : sécuriser la documentation comptable et fiscale au moment de l'option pour prévenir des contestations futures.