Un recul massif des ventes, des prix étonnamment résistants
Le marché immobilier marocain démarre 2026 sur un paradoxe net : les transactions s’effondrent alors que les prix n’enregistrent qu’une correction limitée. Les derniers chiffres publiés par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC) montrent un coup de frein spectaculaire des volumes au premier trimestre.
Concrètement, l’indice des transactions affiche une baisse de 40,2% par rapport aux trois derniers mois de 2025. Dans le détail : -38,4% pour le résidentiel, -45,9% pour les terrains et -40,2% pour les locaux à usage professionnel. Sur un an (par rapport au premier trimestre 2025), la décrue est moins marquée : -9,3% pour les transactions totales et -10,7% pour le résidentiel.
Des prix qui ne reflètent pas la chute des volumes
Le contraste est saisissant lorsque l’on considère l’évolution des valeurs constatées : l’indice immobilier recule de seulement 2,4% sur le trimestre et de 0,4% sur un an. Pour les biens résidentiels, la baisse annuelle s’établit à 0,6%. Autrement dit, la rotation du marché ralentit fortement sans que les prix observés dans les actes ne s’effondrent.
| Indicateur | Variation (T1 2026 vs T4 2025) | Variation (T1 2026 vs T1 2025) |
|---|---|---|
| Transactions totales | -40,2% | -9,3% |
| Résidentiel (volumes) | -38,4% | -10,7% |
| Terrains (volumes) | -45,9% | — |
| Locaux pro (volumes) | -40,2% | — |
| Indice prix (trimestriel) | -2,4% | — |
| Indice prix (annuel) | — | -0,4% (résidentiel : -0,6%) |
Ce que traduit le décalage volumes/valeurs
Plusieurs enseignements se dégagent de cet écart. Premièrement, la contraction des ventes ressemble davantage à un ralentissement de la mise en marché et de la décision d’achat qu’à une dépréciation généralisée des prix. Quand la demande se raréfie, le marché peut se rééquilibrer par moins de transactions plutôt que par une baisse immédiate des prix constatés.
- Accès à la propriété : même si le rapport de force paraît parfois plus favorable aux acquéreurs, la raréfaction des ventes n’améliore pas automatiquement l’accessibilité au logement — les prix observés dans les actes progressent peu, mais les offres commerciales (notamment le neuf) peuvent rester élevées.
- Segmentation du marché : tous les segments n’évoluent pas de la même manière ; les statistiques portent sur les prix constatés lors des transactions et ne reflètent pas nécessairement les tarifs demandés dans les programmes neufs.
- Risque de stagnation : un volume faible combiné à des prix relativement stables peut prolonger une période de marché atone, retardant la reprise des échanges.
Enjeux concrets pour les acquéreurs et les professionnels
Pour un ménage qui calcule en mensualités, la donne reste simple : si les prix observés reculent peu, c’est surtout la capacité et la volonté d’acheter qui déterminent le nombre d’opérations. Les promoteurs et investisseurs surveilleront de près l’évolution des offres neuves et des conditions de financement. Les notaires et les administrations foncières enregistrent aujourd’hui moins d’actes, ce qui pèse sur les recettes et la rotation des portefeuilles immobiliers.
Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC fournissent une photographie du marché enregistrée par les actes : utile pour mesurer la réalité des transactions, mais imparfaite pour évaluer la pression commerciale à l’œuvre sur les prix affichés par les vendeurs. Le Haut-Commissariat au Plan, cité dans les analyses économiques, a par ailleurs suivi l’évolution du secteur de la construction, mais les données publiques sur le neuf méritent d’être croisées pour affiner le diagnostic.
Conclusion
Le premier trimestre 2026 marque un coup de frein net des échanges immobiliers au Maroc, sans effondrement corrélatif des prix constatés. Ce déséquilibre traduit une période de faible fluidité du marché : moins d’actes, des valeurs relativement résistantes et un effet potentiel sur l’accès au logement. À court terme, l’évolution des offres neuves et des conditions de crédit déterminera si le marché retrouve de la liquidité ou s’enlise dans une phase de stagnation.
