Un texte encadrant les exonérations pour transferts immobiliers
Le gouvernement vietnamien a publié le décret n°253/2026/ND-CP, qui explicite la mise en œuvre de la nouvelle loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, applicable à compter du 1er juillet 2026. Le décret détaille les situations dans lesquelles les revenus tirés de la cession, de la donation ou de la succession de biens immobiliers sont exonérés d'impôt.
Qui bénéficie de l'exonération ?
Le texte vise surtout les transferts intervenant entre proches. Sont expressément exonérés les revenus provenant du transfert, de l'héritage ou de la donation de biens immobiliers (y compris les maisons et travaux en cours) entre les personnes liées par les relations suivantes :
- époux ;
- parents et enfants (biologiques et adoptifs) ;
- beaux-parents et beaux-enfants (la disposition s'applique même après le décès de l'époux/épouse) ;
- grands-parents et petits-enfants (lien paternel et maternel) ;
- frères et sœurs.
"L'impôt sur le revenu des personnes physiques est exonéré pour les revenus provenant du transfert, de l'héritage ou de la donation de biens immobiliers"
Le décret précise aussi que, en cas de partage d'un bien immobilier à la suite d'un divorce — soit par accord entre les parties, soit par décision judiciaire — les revenus issus de ce partage sont eux aussi exonérés.
Exonération liée à la détention d'un seul bien
Une autre mesure importante concerne les particuliers qui ne possèdent qu'une seule maison ou un seul droit d'usage foncier au Vietnam : la cession de ce bien par son propriétaire est exonérée d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Attention : cette exonération ne s'applique pas à la cession de maisons ou de projets de construction en cours de réalisation.
Formalités et limites
Le décret renvoie aux règles de la législation fiscale pour les démarches et la documentation exigées pour bénéficier de ces exonérations. Autrement dit, l'exonération n'est pas automatique : elle suppose que le cédant ou le bénéficiaire produise les pièces et accomplisse les démarches prévues par le droit fiscal vietnamien.
| Type d'opération | Exonération |
|---|---|
| Transfert entre époux | Oui |
| Donation/héritage parents-enfants (biologique/adoptif) | Oui |
| Donation/héritage beaux-parents / beaux-enfants | Oui (même après décès de l'époux/épouse) |
| Partage suite à divorce | Oui |
| Vente par un particulier détenant un seul bien | Oui, sauf projet en cours |
Conséquences pratiques
Pour les particuliers concernés, ces dispositions peuvent réduire significativement la charge fiscale liée aux transmissions intrafamiliales et faciliter la circulation patrimoniale au sein des ménages. Pour les opérateurs et conseils fiscaux, l'enjeu porte sur la qualification des opérations (quelle nature juridique pour le transfert) et la constitution d'un dossier conforme aux prescriptions fiscales pour obtenir l'exonération.
Enfin, en l'absence de textes additionnels, l'application concrète dépendra des modalités administratives que définira l'administration fiscale vietnamienne : certificats de propriété, preuves de lien de parenté, et attestations de non-détention d'autres biens seront probablement requis.
Calendrier : application à compter du 1er juillet 2026 ; référence : décret n°253/2026/ND-CP.
