Des prix en hausse pendant que les ventes marquent le pas
Au niveau national, l'indice des prix de l'immobilier bâti affiche une progression trimestrielle de 0,3% au quatrième trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent, selon les données publiées par l'Institut national de la statistique (INS). Sur un an, l'ensemble du parc bâti a vu ses prix grimper de 5,6%.
Cette dynamique masque des trajectoires distinctes entre segments : les maisons enregistrent une accélération sensible entre le troisième et le quatrième trimestre (+1,8%), tandis que les appartements connaissent une légère correction sur la période (-0,3% trimestriel), même si leur hausse annuelle atteint 5,7% contre 5,6% pour les maisons.
Des régions en ordre dispersé
Les variations s'observent aussi selon les bassins : le Grand Tunis voit une augmentation annuelle modérée de 2,9%, alors que la région du Sahel — Nabeul, Sousse, Monastir, Mahdia — domine avec une hausse de 6,9% sur un an. Ces écarts régionaux impactent directement le pouvoir d'achat immobilier et les mensualités nécessaires pour accéder à la propriété selon la localisation.
Terrains à bâtir : progression générale, mais quelques replis
Les parcelles destinées à la construction poursuivent une tendance haussière : +3,9% sur un an au niveau national. Le Grand Tunis et le Sahel affichent respectivement +4,8% et +5,3%, tandis que la région de Sfax et du Sud progresse de 3,6%. Le Nord‑Ouest constitue l'exception avec un recul annuel de 1,1%. Sur le trimestre, les terrains augmentent de 1,9% au plan national.
- Prix bâtis (T4 2025 vs T3 2025) : +0,3% (global)
- Maisons (T3→T4 2025) : +1,8%
- Appartements (T3→T4 2025) : -0,3%
| Indicateur | Variation annuelle | Variation trimestrielle |
|---|---|---|
| Prix bâtis (global) | +5,6% | +0,3% |
| Appartements | +5,7% | -0,3% |
| Maisons | +5,6% | +1,8% |
| Terrains à bâtir (global) | +3,9% | +1,9% |
Moins d'actes malgré la hausse des prix
Dans le même temps, la mobilité du marché se dégrade : le volume des transactions immobilières recule au quatrième trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent. Ajustées des effets saisonniers, les ventes de terrains résidentiels baissent de 2,9%, celles des maisons de 2,4% et les actes sur appartements diminuent de 4,9%. La trajectoire à la baisse se prolonge, les appartements ayant notamment subi plusieurs trimestres négatifs en 2025, avec un recul trimestriel global de 5,3% au cours de l'année.
Concrètement, pour un ménage qui envisage d'acheter, cela se traduit par un arbitrage plus fréquent entre délai d'achat, surface et localisation : dans les zones où les prix augmentent vite — le Sahel en tête — le coût au mètre carré pèse davantage sur la mensualité du crédit, ce qui peut repousser la décision d'acquisition ou réduire la surface visée. En parallèle, la contraction des transactions peut signaler un tassement de la demande ou des attentes vendeurs non alignées avec le pouvoir d'achat réel.
À court terme, l'observation des prochains indices trimestriels sera déterminante pour savoir si l'augmentation des valeurs s'accompagne d'un rebond des ventes ou si le marché entre dans une phase d'ajustement plus prolongée.
