Un marché qui renchérit pendant que les ventes ralentissent
Les dernières statistiques de l'Institut national de la statistique (INS) montrent que le marché immobilier tunisien a continué de se durcir au quatrième trimestre 2025. Les prix des biens bâtis ont progressé de 5,6 % sur un an, une dynamique portée tant par les appartements (+5,7 %) que par les maisons (+5,6 %). L'évolution n'est pas homogène : la région du Sahel affiche une progression plus soutenue, à +6,9 %.
Dans le même temps, les terrains à bâtir ont vu leur prix augmenter de 3,9 %. Mais le mouvement des prix s'accompagne d'un recul des volumes échangés : les transactions pour les appartements diminuent de 4,9 %, celles pour les terrains résidentiels de 2,9 %, et celles pour les maisons de 2,4 %. Cette conjonction — prix en hausse, transactions en baisse — traduit un marché sous pression, où l'accès au logement se dégrade pour une partie des ménages.
Ce que signifie concrètement « sous pression » pour les ménages
Quand les coûts de construction et d'acquisition montent, la traduction la plus directe se situe dans la mensualité que doit assumer un foyer pour acheter : un prix de vente plus élevé implique soit un apport plus important, soit des échéances plus lourdes, soit une durée d'emprunt allongée. Pour les ménages sans apport, la hausse des prix réduit mécaniquement la proportion de dossiers bancables, surtout si les conditions de crédit restent strictes.
- Moins de transactions signifie une sélection accrue : seuls les acheteurs les mieux positionnés finalisent l'achat.
- Les primo-accédants sont les plus vulnérables : leur pouvoir d'achat est érodé par la hausse des prix et des coûts de construction.
- Les régions attractives, comme le Sahel, voient une pression supplémentaire sur l'offre disponible, renforçant les écarts territoriaux.
Conséquences pour les acteurs du secteur
Pour les promoteurs et les constructeurs, la hausse des coûts peut logiquement être répercutée sur les prix de vente. Mais cette mécanique a ses limites : au-delà d'un certain point, l'augmentation des prix freine la demande, ce qui se traduit justement par une baisse des transactions. Les bailleurs institutionnels et investisseurs doivent, eux, apprécier si la hausse des valeurs compense la moindre liquidité du marché.
| Poste | Variation (T4 2025 / T4 2024) |
|---|---|
| Prix des biens bâtis (global) | +5,6 % |
| Appartements | +5,7 % (transactions -4,9 %) |
| Maisons | +5,6 % (transactions -2,4 %) |
| Terrains à bâtir | +3,9 % (transactions résidentiels -2,9 %) |
| Région la plus affectée | Sahel : +6,9 % |
Perspectives et points de vigilance
La situation décrite par l'INS appelle plusieurs observations pour la suite : d'abord, si la hausse des prix est largement liée au renchérissement des coûts de construction et d'acquisition, une stabilisation de ces coûts est nécessaire pour restaurer l'accessibilité. Ensuite, la baisse des transactions peut annoncer un tassement du marché si l'offre continue d'être plus chère que ce que peuvent supporter les acquéreurs potentiels.
Enfin, au plan social, l'enjeu est clair : rendre le logement accessible implique soit des mécanismes d'aide accrue pour les ménages modestes, soit des dispositifs favorisant une offre neuve à coûts maîtrisés. Sans cela, on risque d'assister à un durcissement des inégalités territoriales et sociales sur le marché du logement tunisien.
Les prochains bulletins de l'INS, ainsi que les indicateurs liés aux conditions de crédit et aux coûts des matériaux, seront déterminants pour savoir si la tendance se poursuit ou si un ajustement à la baisse des prix peut relancer les volumes de transactions.
