Un héritage, une conversion et une question de taxation
M. TQM (province de Quang Ngai) a saisi les services fiscaux après avoir reçu par succession une parcelle de 1 365 m², dont 200 m² à usage résidentiel, avec un certificat de droit d’utilisation du sol délivré le 6 avril 2026. Il projette de modifier la destination de 200 m² supplémentaires pour en faire un terrain résidentiel et souhaite savoir si, dans ce cas précis, la conversion ouvre droit à la réduction des frais d'utilisation des terres prévue par la résolution n°254/2025 de l'Assemblée nationale.
La position des autorités fiscales locales
Le département des impôts de la province de Quang Ngai a répondu en rappelant l'encadrement légal :
« selon la loi foncière, l'héritage est également une forme de transfert des droits d'utilisation des terres »et a expliqué que, pour l'application de la résolution n°254/2025, certains changements de destination peuvent bénéficier d'un calcul des frais d'utilisation des terres « au taux préférentiel » lorsque la parcelle modifiée est dans la même unité parcellaire comportant déjà une portion résidentielle.
Qui est concerné, qui ne l'est pas
Deux points clés émergent de cette position administrative :
- L'héritage est assimilé à un mode de transfert des droits, au même titre que la cession ou la donation.
- La réduction s'applique — sous réserve des règles de la résolution — lorsque la conversion porte sur des terres (jardin, étang, terres agricoles) situées dans la même parcelle qui comporte déjà une portion résidentielle.
Conséquences pratiques pour le cas soumis
Dans le dossier de M. TQM, les éléments factuels fournis sont précis : surface totale, part résidentielle existante, date de délivrance du certificat et projet de conversion de 200 m². La réponse provinciale indique que l'héritage ne ferme pas a priori la porte au taux préférentiel, mais la condition de la co-existence d'une portion déjà résidentielle au sein de la même parcelle est déterminante.
Ce qu'il reste à vérifier
Le texte de la résolution n°254/2025 fixe les modalités concrètes et les éventuelles exclusions (par exemple en cas de cession antérieure), et l'application pratique dépendra des règles locales d'évaluation et de calcul des frais. Les services fiscaux locaux semblent interpréter le cadre légal en considérant l'héritage comme transfert ; toutefois, l'obtention effective du taux préférentiel dépendra de l'exact respect des conditions de la résolution et de l'absence d'autres antécédents (cessions, donations antérieures) sur la parcelle.
Rappel des chiffres du dossier
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Surface totale utilisée | 1 365 m² |
| Surface résidentielle héritée | 200 m² |
| Surface envisagée pour conversion | 200 m² |
| Date du certificat de droit d’utilisation du sol | 6 avril 2026 |
En l'état, les héritiers qui envisagent une modification de destination doivent : vérifier l'ancienneté et l'historique des transferts de la parcelle, consulter le texte précis de la résolution n°254/2025 et instruire leur dossier auprès des services fiscaux pour confirmer l'application du taux préférentiel à leur situation.
Julien Castel — Renseignement Économique, rubrique Impôts
