Une pression démographique qui se traduit en mètres carrés et en loyers
La Réserve fédérale de Dallas publie une estimation claire : la forte progression de l'immigration clandestine entre mars 2021 et mars 2024 a intensifié la demande de logements aux États-Unis et contribué à la flambée des prix de l'immobilier et des loyers dans de nombreuses zones urbaines. Autrement dit, sur un marché déjà tendu, des dizaines de milliers de personnes supplémentaires ont une incidence directe sur le prix du mètre carré et sur le coût mensuel d'un logement.
Concrètement, les auteurs relèvent que pour chaque hausse de 1 % du nombre de travailleurs immigrés sans papiers par rapport à la main-d'oeuvre locale, le total des emplois augmente d'environ 1 %, tandis que les prix des logements s'accroissent en moyenne de 2,2 % et les loyers de 1,4 %. Ces ratios permettent d'apprécier l'effet mécanique d'un surcroît de population active sur les équilibres locaux du logement.
Une construction insuffisante face au choc de la demande
L'étude souligne que l'« activité de construction » n'a pas suivi le rythme nécessaire pour absorber cette augmentation de la demande. Résultat : une offre immobilière relative trop faible qui a amplifié la hausse des prix dans des marchés déjà en sous-approvisionnement. Les auteurs estiment que, entre mars 2021 et mars 2024, l'afflux d'immigrants clandestins pourrait expliquer environ 30 % de la hausse des prix des logements et environ 20 % de celle des loyers dans les zones urbaines de taille moyenne.
Échelle et temporalité : 7 millions de personnes en plus
En s'appuyant sur des données du Bureau du budget du Congrès (CBO), l'étude indique que les personnes non autorisées ont ajouté environ 7 millions d'habitants à la population américaine sur la période considérée, avant que le rythme d'augmentation ne marque un recul à partir de la mi-2024. Ces volumes relativisent l'effet : quand on juge une pression immobilière, il faut penser « habitants supplémentaires par logement disponible » et non des chiffres isolés.
- Effet sur l'emploi : +1 % d'emplois pour +1 % d'immigrants sans papiers.
- Effet sur les prix : +2,2 % des prix immobiliers pour +1 % d'immigration illégale relative.
- Effet sur les loyers : +1,4 % des loyers pour la même variation.
| Indicateur | Variation estimée |
|---|---|
| Emplois totaux | +1 % par +1 % d'immigration sans papiers |
| Prix des logements | +2,2 % par +1 % d'immigration sans papiers |
| Loyers | +1,4 % par +1 % d'immigration sans papiers |
Au-delà des ratios, l'étude met en lumière une réalité pratique pour un ménage : davantage d'habitants dans une ville où l'offre de logements n'augmente pas signifie des loyers plus élevés et des échéances d'emprunt (mensualités) plus lourdes pour ceux qui souhaitent acheter. Quand la construction ne compense pas, il n'y a pas de marge de manœuvre pour stabiliser les prix.
Conséquences politiques et limites de l'analyse
Les auteurs notent que ces résultats vont probablement réanimer le débat public sur la sécurité des frontières et l'impact économique de l'immigration clandestine, au moment où le coût du logement est un enjeu électoral sensible. Ils rappellent toutefois que le marché immobilier est multifactoriel : taux d'intérêt, contraintes réglementaires, coûts de construction et comportements des investisseurs jouent aussi un rôle crucial. L'étude n'affirme pas que l'immigration soit la seule cause de la hausse des prix, mais qu'elle en a été un facteur mesurable et significatif sur la période étudiée.
Pour les acteurs du logement — promoteurs, collectivités et ménages — l'enseignement est pratique : sans une montée en puissance de l'offre (construction, réhabilitation, optimisation des usages), des chocs démographiques, même temporaires, continueront à se traduire en euros et en mensualités pour les occupants. Comprendre ces dynamiques permet d'anticiper l'ampleur d'un effort de construction nécessaire pour contenir la hausse des loyers et des prix au mètre carré.
