Un contrôle judiciaire renforcé de la créance locative en procédure collective
La vérification du passif est un moment clé de toute procédure collective. Pour les bailleurs de locaux commerciaux, la question des créances de loyers se pose systématiquement lorsque le preneur est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire. Une déclaration de créance doit être déposée auprès du mandataire judiciaire, puis examinée par le juge‑commissaire : il décide de l'admission, du rejet ou du renvoi devant la juridiction compétente.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt rendu le 1er juillet 2026 (n° 25-15.208), a précisé les contours de cet office. Elle rappelle que la simple poursuite d'exploitation des locaux par le débiteur n'écarte pas nécessairement le caractère sérieux d'une contestation soulevée contre la créance locative. Cette précision intervient dans un contexte jurisprudentiel dense publié au Bulletin entre 2023 et 2026, qui vise à clarifier le partage des compétences entre le juge‑commissaire et les juridictions civiles ou commerciales saisies au fond.
« au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet »
Ce que cela change pour le bailleur
Concrètement, un bailleur confronté à des loyers impayés ne doit plus considérer que la poursuite d'exploitation du local par le débiteur écarte automatiquement toute contestation sérieuse. Le juge‑commissaire conservera un pouvoir d'appréciation strict du caractère sérieux des moyens soulevés : manquements à l'obligation de délivrance, défaut d'entretien, ou tout autre vice affectant la jouissance des locaux peuvent fonder une contestation qui mérite examen approfondi.
- Déclaration de créance : déposée auprès du mandataire judiciaire, elle ouvre la phase de vérification du passif.
- Rôle du juge‑commissaire : apprécier le caractère sérieux de la contestation et décider de l'admission, du rejet ou du renvoi.
- Conséquence : possibilité de renvoi devant la juridiction compétente lorsque la contestation apparaît sérieuse, malgré l'exploitation continue des locaux.
Conséquences pratiques et délais
Sur le terrain, cela implique pour le bailleur d'anticiper plusieurs conséquences opérationnelles. D'une part, il faut préparer un dossier de déclaration de créance solide : baux, états des lieux, correspondances de mise en demeure, devis ou factures d'entretien. D'autre part, la perspective d'un renvoi devant une juridiction compétente allonge les délais de résolution du litige et retarde la potentialité de recouvrer les mensualités non perçues.
| Phase | Effet pour le bailleur |
|---|---|
| Déclaration au mandataire | Ouverture de la vérification du passif |
| Appréciation par le juge‑commissaire | Décision d'admission, rejet ou renvoi |
| Renvoi devant une juridiction | Instruction au fond et délais supplémentaires avant tout recouvrement |
Enjeux pour les acteurs et recommandations
Pour les bailleurs, l'arrêt souligne l'importance de documenter précisément l'état du bien et les manquements invoqués : l'existence d'un défaut d'entretien ou d'autres obligations non respectées peut rendre la contestation du débiteur suffisamment sérieuse pour mériter un examen au fond. Pour les mandataires et les juges‑commissaires, la décision réaffirme leur rôle central dans la première sélection des créances et leur devoir d'apprécier la recevabilité des contestations au regard des éléments produits.
Au final, la décision du 1er juillet 2026 rappelle que la procédure collective n'est pas une mécanique automatique d'apurement des loyers : elle combine un filtre procédural exercé par le juge‑commissaire et la possibilité d'un examen juridictionnel complet lorsque les contestations apparaissent sérieuses. Pour un bailleur, cela signifie souvent des mois supplémentaires avant d'établir définitivement le sort des mensualités impayées et la nécessité d'une stratégie à la fois prudente et documentée.
