Un marché en apparence haussier, mais ralenti par la chute des transactions
Hausse des prix versus contraction des volumes : tel est le constat principal qui ressort des dernières statistiques tunisiennes. L’Indice national des prix de l’immobilier bâti a grimpé de 5,6 % sur un an au quatrième trimestre 2025. Pourtant, cette progression des valeurs ne reflète pas une reprise vigoureuse de l’activité : au contraire, le nombre d’actes enregistrés a reculé sur la plupart des segments.
Des ventes en net recul, un indicateur à surveiller
Entre le troisième et le quatrième trimestre 2025, les transactions corrigées des variations saisonnières ont diminué sur l’ensemble du marché résidentiel. Les appartements voient leur volume chuter de 4,9 %, les maisons de 2,4 % et les terrains résidentiels de 2,9 %. Cette combinaison — prix en hausse et nombre d’opérations en baisse — traduit une perte de liquidité : les biens continuent de s’évaluer à des niveaux élevés, mais un nombre croissant d’acquéreurs renoncent face aux conditions de financement ou aux attentes tarifaires des vendeurs.
Des territoires inégaux : le Sahel en tête
La dynamique n’est pas homogène sur le territoire. Les régions côtières du Sahel enregistrent la plus forte progression, tandis que l’agglomération de Tunis et d’autres zones marquent des évolutions plus timides, voire négatives.
- Sahel : +6,9 % sur un an (meilleure performance).
- Grand Tunis : +2,9 % (croissance modérée).
- Nord-Ouest : -1,1 % (repli).
| Catégorie | Variation (T4 2025 vs T4 2024) |
|---|---|
| Prix de l'immobilier bâti (indice national) | +5,6 % |
| Transactions — appartements | -4,9 % |
| Transactions — maisons | -2,4 % |
| Transactions — terrains résidentiels | -2,9 % |
Conséquences pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs
Concrètement, pour un ménage ou un investisseur, la lecture du marché change : il faut désormais penser en termes de liquidité et de temps de vente. Une offre qui se maintient à des prix élevés dans un contexte de demande morose allonge les délais de transaction et augmente le risque de décote si la conjoncture se dégrade ou si les conditions de crédit se durcissent. Pour les promoteurs, la prudence est de mise ; les projets situés hors zones performantes comme le Sahel peuvent peiner à trouver preneur sans ajustement tarifaire ou commercial.
Lecture stratégique
Le paradoxe tunisien — des prix qui montent mais des ventes qui fléchissent — suggère que l’indicateur clé n’est plus seulement la valeur affichée mais la capacité à transformer un actif en cash. Les acteurs doivent suivre de près les volumes, les durées moyennes de mise sur le marché et l’évolution des conditions de financement pour anticiper un éventuel tassement des prix ou un réajustement des attentes des vendeurs.
Pour se situer : une hausse de 5,6 % des prix sans dynamisation des transactions est moins rassurante qu’un petit gain accompagné d’un fort flux d’acheteurs. Dans cette configuration, la tension sur la liquidité impose prudence et sélectivité aux acheteurs et une éventuelle révision des stratégies aux vendeurs et promoteurs.
