Une continuité d’exploitation qui n’efface pas les manquements du bailleur
Cass. com. du 1er juillet 2026, n°25-15.208
Dans un arrêt rendu le 1er juillet 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation rappelle une règle essentielle pour les vérifications de créances en procédures collectives : la simple poursuite de l’activité dans des locaux loués ne vaut pas preuve d’absence de contestation sérieuse des loyers réclamés au passif. Cette précision touche directement la manière dont sont appréciées les créances locatives par le juge-commissaire et influe sur le calendrier des règlements en cas de défaillance d’un locataire-exploitant.
Les faits retenus par la Cour
Les juges du fond avaient constaté, sur expertise, plusieurs troubles affectant les locaux concernés : défauts structurels touchant un restaurant, effluves nocives dans un hôtel et des non-conformités liées à une piscine. Ces désordres ont été considérés comme susceptibles de caractériser des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien. La Cour a validé la qualification d’une contest ation sérieuse quant au principe et au montant des loyers et charges déclarés.
Ce que change la décision pour la pratique
- Le juge-commissaire, saisi de l’examen des créances au titre de l’article L. 624-2 du code de commerce, doit apprécier le caractère sérieux de la contestation et son impact sur l’existence ou le montant de la créance.
- Si une contestation sérieuse est identifiée, il appartient aux parties d’alerter et de saisir le juge compétent plutôt que d’imposer un règlement sommaire au passif.
- La continuité d’exploitation des lieux n’a pas vocation à neutraliser des vices affectant la délivrance du bien loué ou son entretien ; l’activité poursuivie ne rend pas la créance incontestable.
Conséquences pratiques pour bailleurs et locataires-exploitants
Concrètement, pour un exploitant mettant en cause des loyers, la décision confirme qu’il est possible — même si l’activité se poursuit — d’obtenir que soit examinée la réalité des manquements allégués (usure structurelle, nuisances, non-conformités techniques). Pour un bailleur déclarant la créance, l’arrêt exige une vigilance accrue : une contestation étayée par une expertise peut différer ou réduire le recouvrement des loyers au passif, et ainsi affecter le calendrier et le montant des paiements auxquels il pouvait prétendre.
| Élément constaté | Effet possible sur la créance locative |
|---|---|
| Défauts structurels | Remise en cause du montant et du principe des loyers |
| Effluves nocives | Atteinte à la jouissance, source d’une contestation sérieuse |
| Non-conformités d’équipement (piscine) | Motif d’action en diminution ou compensation |
Une instruction aux professionnels et aux juges
Pour les administrateurs et mandataires judiciaires, l’arrêt commande une appréciation factuelle fine : il ne suffit pas d’observer que l’entreprise continue de fonctionner pour classer une créance au passif sans discussion. Les magistrats chargés de la vérification des créances doivent mesurer l’impact des désordres sur la dette alléguée et orienter, le cas échéant, les parties vers le juge compétent lorsque la contestation est sérieuse.
Dans un marché où les marges d’exploitation sont serrées et où une mensualité de loyers représente souvent une part sensible du flux de trésorerie, cette jurisprudence rappelle que le point de départ d’un recouvrement n’est pas automatique : la preuve d’un manquement du bailleur peut retarder et modifier substantiellement la somme reconnue au passif. Les acteurs de l’immobilier commercial devront adapter leurs pratiques d’évaluation et de sécurisation des créances en conséquence.
