La controverse autour des garanties bancaires et du coût de l'immobilier
L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a adressé des observations au projet de loi modifiant la réglementation du commerce immobilier, pointant un élément central : la régulation des garanties exigées pour la vente de logements sur plan. Selon l'association, la rédaction actuelle du projet impose aux promoteurs d'obtenir une garantie bancaire avant de commercialiser des programmes en construction — mesure destinée à protéger les acquéreurs en cas de défaut de livraison.
Un mécanisme protecteur aux effets attendus et potentiellement pervers
La logique du dispositif est simple : en présence de retards et d'échecs de livraison fréquents, une garantie bancaire permet aux clients d'avoir un recours financier plus solide si le promoteur ne respecte pas ses engagements. Cette sécurité accrue vise à réduire le risque supporté par l'acheteur d'un logement non livré dans les termes convenus.
La proposition centrale de la HoREA
HoREA souligne cependant que l'obligation généralisée de garanties bancaires n'est pas neutre en termes de coût. L'association défend la possibilité pour l'acheteur ou le locataire-acquéreur de choisir s'il souhaite bénéficier d'une telle garantie au moment de la signature du contrat — une disposition qui figurait déjà dans la loi de 2023 mais ne serait pas reprise dans le projet modifié.
- Protection : la garantie renforce les recours financiers des clients.
- Risque de renchérissement : la HoREA met en garde contre une hausse du coût du capital et donc des prix immobiliers si l'exigence devient systématique.
- Équilibre juridique : l'association estime que la faculté de choix évite de conférer un traitement préférentiel aux établissements de crédit.
| Option | Effet attendu |
|---|---|
| Garantie systématique imposée | Plus de sûreté pour les acheteurs mais risque d'augmentation des prix |
| Choix laissé à l'acheteur | Flexibilité et possibilité de maîtriser le coût d'achat |
Concrètement, la question se pose en mensualités et marges : si les promoteurs doivent provisionner ou payer des frais pour obtenir des garanties bancaires, ces coûts se répercuteront sur le prix du mètre carré ou sur la mensualité de financements associés. Pour un acquéreur, la différence entre un marché où la garantie est systématique et un marché où elle est optionnelle peut se traduire par plusieurs dizaines à centaines d'euros par mois selon le contexte de financement — un point central pour positionner son projet d'achat.
La position de la HoREA invite les pouvoirs publics à calibrer la réforme afin de concilier sécurité juridique pour les clients et stabilité des coûts pour le secteur. Si le texte final maintient une obligation universelle, les promoteurs et les banques devront absorber ou répercuter ces charges ; si le choix est laissé aux acheteurs, c'est la transparence contractuelle et l'information du consommateur qui deviennent primordiales.
À l'heure où le marché est sensible aux délais de livraison, toute modification législative sur les garanties bancaires aura des répercussions immédiates sur les pratiques commerciales des promoteurs, sur la structuration des offres et, in fine, sur le portefeuille des ménages cherchant à acheter sur plan.
