Des prix en hausse, des échanges en recul
Les derniers indicateurs publiés par l'Institut national de la statistique (INS) montrent que le marché immobilier tunisien a poursuivi sa trajectoire inflationniste au quatrième trimestre 2025. L'évolution est nette sur les niveaux de prix, tant pour les biens bâtis que pour les terrains à bâtir, mais elle s'accompagne d'une baisse du volume des transactions, signe d'un marché qui se rétracte du côté des échanges.
Quelles hausses ?
L'indice général des prix des biens bâtis a augmenté de 0,3 % d'un trimestre sur l'autre. Sur un an, la progression atteint +5,6 % par rapport au quatrième trimestre 2024. La dynamique diffère selon le type de logement : les maisons affichent une poussée de +1,8 % sur le trimestre, alors que les appartements marquent une légère baisse de −0,3 % sur la même période, mais restent en hausse annuelle de +5,7 %.
Un espace qui se réorganise régionalement
Les variations régionales sont marquées. Le Grand Tunis voit ses prix progresser de +2,9 % sur un an, mais c'est la zone du Sahel (gouvernorats de Nabeul, Sousse, Monastir et Mahdia) qui enregistre la plus forte hausse annuelle, à +6,9 %. Pour les terrains à bâtir, la hausse annuelle moyenne est de +3,9 %.
- Sahel : +5,3 % (terrains) ; +6,9 % (biens bâtis, annuel)
- Grand Tunis : +4,8 % (terrains) ; +2,9 % (biens bâtis, annuel)
- Sfax et le Sud : +3,6 % (terrains, annuel)
- Nord-Ouest : −1,1 % (terrains, annuel)
| Catégorie | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|
| Biens bâtis (indice général) | +0,3 % | +5,6 % |
| Maisons | +1,8 % | +5,6 % |
| Appartements | −0,3 % | +5,7 % |
| Terrains à bâtir (indice) | +1,9 % | +3,9 % |
Moins de transactions : quelle lecture ?
Parallèlement à ces hausses, l'INS constate une contraction des échanges, une tendance corrigée des effets saisonniers. Sur le trimestre, les appartements accusent le recul le plus marqué avec −4,9 % du volume des transactions, suivis des terrains résidentiels (−2,9 %) et des maisons (−2,4 %).
Ce double mouvement — prix en hausse et transactions en baisse — traduit un resserrement de l'offre et/ou une limitation de la demande effective. L'INS met en avant comme facteurs explicatifs la hausse du coût de l'acquisition et l'augmentation des dépenses de construction, deux paramètres qui pèsent sur la capacité d'achat et le rythme des opérations.
Conséquences concrètes pour les ménages et les investisseurs
Pour un acheteur tunisien, la hausse annuelle de l'ordre de 5 à 6 % sur les biens bâtis se traduit par un renchérissement sensible des mensualités et des apports requis pour accéder à la propriété, surtout dans les zones les plus tendues comme le Sahel et le Grand Tunis. Pour les promoteurs, l'augmentation du coût de construction alourdit les plans de financement et peut retarder le démarrage de projets si les ventes peinent à suivre.
Sur un marché où le volume des ventes recule, la tension sur les prix peut perdurer si l'offre foncière et la construction ne suivent pas. Les prochains trimestres seront déterminants pour savoir si la hausse des prix se stabilise ou si la baisse des transactions se transforme en ralentissement prolongé.
À retenir : au 4e trimestre 2025, la Tunisie voit ses prix immobiliers progresser — surtout dans le Sahel et le Grand Tunis — tandis que les échanges ralentissent, signe d'un marché confronté au renchérissement des coûts d'achat et de construction.
