Un marché décalé entre hausse des prix du neuf et effondrement du secondaire
Le marché immobilier vietnamien a basculé depuis la fin 2025 : d'un côté une hausse marquée des prix sur les projets récemment lancés, de l'autre une contraction des volumes et des baisses substantielles sur le marché secondaire. Les statistiques compilées pour Hanoï au deuxième trimestre 2026 dressent un tableau contrasté et rapide à matérialiser en mètres carrés et en unités vendues.
Sur les six premiers mois de 2026, environ 9 700 unités ont trouvé preneur à Hanoï ; le seul deuxième trimestre représente près de 4 600 ventes, soit un recul de 12 % par rapport au trimestre précédent et une chute de 45 % sur un an. Concrètement, cela signifie moins d'opérations au compteur pour les agences et des délais de commercialisation plus longs pour les promoteurs.
Des prix moyens qui montent… mais pas partout
Le prix moyen annoncé pour le neuf à Hanoï atteint 4 659 $US/m² au T2 2026 : une progression de 19 % par rapport au trimestre précédent et de 36 % en un an. Mais cette hausse se concentre sur les projets récemment lancés ; sur le marché secondaire, la tendance est inverse, avec des corrections parfois brutales.
- The Matrix One : décote allant jusqu'à 31,4 % depuis son sommet de novembre 2025 ; prix actuel annoncé autour de 107,8 millions VND/m².
- Projets cités : Imperia Sky Garden (-13,5 %), Times City (-13,3 %), Sunshine City (-8,4 %).
- Hô Chi Minh-Ville : baisse moyenne de 3 à 6 % pour les appartements de seconde catégorie au T2 2026, selon DKRA Consulting.
Conséquences pratiques pour acquéreurs et promoteurs
Pour un acheteur, la lecture en m² et en mensualités devient essentielle : un projet neuf canalisant une hausse des prix signifie des mensualités théoriques plus élevées pour une même surface, tandis que le secondaire offre désormais des opportunités d'achat à prix réduit — mais souvent au prix d'une liquidité plus faible et d'un risque de décote supplémentaire.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Unités vendues (H1 2026) | 9 700 |
| Ventes (T2 2026) | 4 600 |
| Variation ventes T2 vs T1 | -12 % |
| Variation ventes T2 vs T2 2025 | -45 % |
| Prix moyen neuf (Hanoï, T2 2026) | 4 659 $US/m² |
Signes d'un marché en recomposition
Le contraste entre la vigueur apparente des prix sur le neuf et la correction du secondaire laisse penser à une sélection accrue des projets par les acquéreurs et à une pression sur les promoteurs pour adapter l'offre (remises, reports de livraison, ajustement des calendriers). Certains ensembles, comme Van Phuc City, proposaient déjà fin 2025 des réductions susceptibles d'atteindre 25 %, signe que la normalisation des prix peut prendre du temps et se faire par vagues.
À court terme, la donne pèse sur la trésorerie des opérateurs et sur la capacité d'achat immédiate des ménages : une baisse des transactions se traduit généralement par un rallongement des délais de vente et une volatilité plus forte des prix au mètre carré. Pour l'investisseur étranger ou domestique, le défi est désormais de distinguer les produits qui resteront soutenus (projets neufs bien positionnés) de ceux exposés à des décotes supplémentaires sur le marché secondaire.
