Un principe ancien réaffirmé, des difficultés pratiques qui persistent
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans une série de décisions couvrant la période 2023-2025, confirmé la pérennité d’un principe central du droit foncier français : le propriétaire peut solliciter la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. Ce droit, ancré dans les articles cités du Code civil, continue d’être un outil fort pour protéger la consistance d’un bien. Mais les juges sont confrontés, en pratique, à des problèmes d’application qui tiennent à la preuve de la titularité du droit et à l’examen de la proportionnalité entre la mesure et ses conséquences.
Faits types et enseignements tirés de l’arrêt du 21 septembre 2023
Dans une affaire tranchée le 21 septembre 2023, les époux E. demandaient la démolition d’éléments divers — parking, portion de grillage avec portillon, câbles téléphoniques souterrains, ouvrages d’évacuation et un bâtiment — qui empiétaient sur leurs parcelles contiguës. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé cette demande en estimant qu’il y avait « une disproportion manifeste entre l’atteinte au droit de propriété subie et la mesure sollicitée », la démolition risquant d’affecter la consistance de l’immeuble et la sécurité des occupants. La Cour de cassation a cassé cette décision, se référant aux principes de propriété posés par le Code civil.
« une disproportion manifeste entre l’atteinte au droit de propriété subie et la mesure sollicitée »
Ce qui change pour les acteurs immobiliers
Concrètement, pour un propriétaire ou un copropriétaire confronté à un empiètement, la décision rappelle deux choses :
- la solidité du droit à exiger la suppression de l’empiètement demeure ;
- la réussite d’une demande dépendra fortement de la preuve documentaire (bornages, titres de propriété, plans, constats d’huissier) et de l’appréciation de la balance entre l’atteinte causée et les effets concrets d’une démolition.
Autrement dit, le juge ne refuse pas mécaniquement la démolition au motif des conséquences : il exige que la preuve de l’atteinte et la nécessité de la mesure soient clairement établies. Pour un ménage, cela signifie qu’avant d’engager une procédure il faudra consolider son dossier — plans cadastraux, diagnostics, constats — et anticiper que l’affaire peut durer plusieurs mois, voire années, selon les voies de recours.
Impacts pratiques : délais, coûts, et prévention
Sur le plan économique, la perspective d’une démolition ne se traduit pas uniquement par un coût de remise en état : elle entraîne des coûts juridiques (honoraires, expertises) et des délais d’usage perdus. Pour les propriétaires qui louent ou exploitent un local, cela peut signifier des périodes d’interruption d’activité ou des travaux contraints. À défaut de chiffres précis fournis par la source, la logique impose de prévoir une consolidation du dossier avant toute saisine du juge et d’envisager, le cas échéant, une solution transactionnelle lorsque la démolition porterait une atteinte disproportionnée à des tiers.
Vers une pratique judiciaire plus nuancée
La jurisprudence récente révèle une tension productive : la Cour de cassation entend maintenir la force du droit de propriété tout en rappelant la nécessité d’une preuve solide et d’une appréciation contextuelle. Pour les professionnels (notaires, avocats, géomètres-experts) et pour les collectivités, l’enjeu est de mettre en place des méthodes de prévention — bornages clairs, surveillance des travaux voisins, enregistrements cadastraux actualisés — afin de limiter l’escalade contentieuse.
Résumé chiffré et recommandations
| Élément | Constat |
|---|---|
| Période couverte | 2023-2025 |
| Arrêt cité | 21 septembre 2023 |
| Objets concernés | parking, grillage/portillon, câbles, ouvrages d’évacuation, bâtiment |
Pour un propriétaire confronté à un empiètement : constituer un dossier de preuve, solliciter un géomètre-expert, mesurer l’impact économique d’une démolition et privilégier la négociation si la suppression menace la sécurité ou la consistance d’un bâtiment occupé.
La troisième chambre rappelle donc que le droit demeure protecteur de la propriété, mais qu’en pratique la preuve et l’évaluation des conséquences tiennent un rôle décisif dans l’issue des litiges immobiliers.
