Un cadre politique pour réformer le marché immobilier
La Résolution n°21, votée le 28 juillet 2026 lors du troisième plénum du Comité central du Parti du XIVe mandat, se présente comme une feuille de route lourde de conséquences pour le secteur du logement au Vietnam. Elle servira de base politique à la révision de la Loi foncière de 2024 ainsi qu'à l'ajustement d'autres textes, notamment la Loi sur le logement de 2023. L'objectif affiché : bâtir un marché plus sain, plus sûr et plus durable, tout en élargissant l'offre de logements sociaux, abordables et locatifs.
Aux yeux des autorités et des acteurs du secteur, la Résolution vise à corriger des déséquilibres : prix des logements commerciaux jugés trop élevés, insuffisance de l'offre locative à prix raisonnable et difficultés liées à la rénovation d'immeubles anciens dont la remise en état pose aujourd'hui un problème financier et juridique.
Responsabiliser les copropriétaires et refonder le mécanisme de prise en charge
Un des changements notables annoncés est la fin annoncée du dispositif consistant à charger quasi exclusivement l'État de la rénovation des résidences vétustes. La concrétisation de la Résolution dans le projet de loi sur le logement amendée devrait mettre davantage à contribution les copropriétaires pour financer la reconstruction des immeubles arrivés en fin de vie — une bascule de responsabilités qui réinterroge le modèle de financement des opérations de réhabilitation.
« La Résolution 21 ... constitue une orientation stratégique et une base politique pour la révision de la Loi foncière de 2024 et d'autres textes législatifs, dont la Loi sur le logement de 2023. »
Le stock d'immeubles anciens en question : chiffres et localisation
Selon le ministère de la Construction, le pays compte environ 2 500 anciens immeubles collectifs et ensembles résidentiels construits avant 1994, représentant près de 3 millions de mètres carrés de surface, concentrés principalement à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. Parmi eux, 196 bâtiments sont jugés gravement dégradés et classés dangereux (catégorie D).
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Immeubles construits avant 1994 | 2 500 |
| Surface totale concernée | ~3 000 000 m² |
| Bâtiments dangereux (catégorie D) | 196 |
Conséquences pour l'offre et les prix
La Résolution met l'accent sur l'augmentation de l'offre de logements sociaux et abordables et sur une modulation des prix commerciaux pour les rendre plus accessibles. Concrètement, cela signifie des priorités de programmation publique (terses allocations foncières, incitations ou obligations réglementaires) et des modifications du cadre fiscal ou des règles d'aménagement susceptibles d'influer sur le coût des opérations pour les promoteurs.
- Pour les ménages : une possible augmentation de l'offre locative encadrée et de logements sociaux, donc des alternatives à l'accession à la propriété onéreuse.
- Pour les copropriétaires : une nouvelle responsabilité financière et juridique dans les opérations de reconstruction des immeubles vétustes.
- Pour les promoteurs et collectivités : révision des conditions de portage des opérations et des prix de commercialisation attendue.
Enjeux et incertitudes
Si la Résolution pose un cap clair, sa mise en œuvre dépendra de l'articulation exacte des réformes juridiques et des mécanismes de financement qui seront retenus dans les textes amendés. La question centrale demeure : comment répartir équitablement la charge financière entre l'État, les collectivités locales, les promoteurs et les résidents copropriétaires sans freiner les opérations nécessaires ?
La rénovation des 2 500 immeubles anciens identifiés représente à la fois un défi technique et un enjeu de résilience urbaine. Le changement de modèle proposé par la Résolution pourrait accélérer les interventions, mais il exigera des dispositifs d'accompagnement (aides financières, garanties, calendriers de travaux) pour éviter d'aggraver la précarité des ménages concernés.
À court terme, la Résolution n°21 marque un tournant politique majeur : la parole publique se tourne vers une gestion plus partagée des responsabilités et une volonté d'endiguer la hausse des prix tout en sécurisant le parc bâti ancien. La manière dont ces orientations seront traduites dans la révision de la Loi foncière et du projet de loi sur le logement déterminera l'ampleur réelle des impacts sur le marché immobilier vietnamien.
