Un indice en hausse qui interroge la stabilité
UBS observe une montée des risques sur le marché immobilier suisse au deuxième trimestre, sans toutefois parler de situation explosive : l'indicateur maison a progressé de 0,62 à 0,72 point par rapport au trimestre précédent (le chiffre initial ayant été révisé à la baisse précédemment). Cette évolution traduit une tendance continue à la hausse depuis la fin de 2024.
Concrètement, la banque constate que les prix des logements et l'endettement des ménages ont augmenté nettement plus vite que les revenus, creusant un écart qui fait monter le niveau de vulnérabilité du secteur résidentiel. Dans le même temps, la production de nouveaux logements reste atone et peine à suivre la demande.
Des chiffres qui encadrent la tension
| Indicateur | Variation observée |
|---|---|
| Indice maison d'UBS | 0,62 → 0,72 point |
| Prix des logements (annuel) | +3,6% |
| Loyers proposés (annuel) | +2,4% |
| Projection prix 2026 | +3,5% à +4,0% |
Les spécialistes d'UBS expliquent que la conjonction d'un environnement de taux relativement bas et d'un solde net de nouveaux logements faible a contribué à accélérer la dynamique haussière des prix. Autrement dit : la demande reste soutenue alors que l'offre neuve ne suit pas.
"L'endettement des ménages comme les prix des logements en propriété ont augmenté nettement plus fortement que les revenus, ce qui a accru les risques sur le marché du logement en propriété."
Une construction qui ne répond pas à la demande
UBS relève que l'activité de construction demeure faible et se situe à proximité des points bas observés sur les vingt dernières années. Cette faiblesse structurelle de l'offre pèse mécaniquement sur les prix et sur la pression locative, créant un marché où la demande soutenue peut entretenir des hausses de prix même en l'absence d'une forte reprise de la construction.
- Conséquence pour les ménages : hausse relative des charges et augmentation de la part de l'endettement face aux revenus.
- Conséquence macro : risque accru pour la stabilité financière si les prix et l'endettement continuent de s'écarter des fondamentaux.
- Conséquence pour les investisseurs : un rendement locatif potentiellement compressé par la hausse des prix et des loyers, mais soutenu par une demande encore vigoureuse.
UBS anticipe une progression des prix pour l'ensemble de l'année dans une fourchette située entre +3,5% et +4,0%. Cette projection repose sur la persistance d'une demande solide et sur la faible résorption de l'écart entre nouveaux logements et besoins réels du marché.
Pour les autorités et les acteurs du logement, le message est double : un besoin de relancer durablement la construction pour atténuer la pression sur les prix, et une vigilance accrue sur l'endettement des ménages afin d'éviter que la croissance des prix n'affecte la stabilité financière à moyen terme.
Sur un marché où les mètres carrés se payent plus cher sans que l'offre neuve ne suive, les échéances et les mensualités des emprunts deviennent des paramètres clés à surveiller pour les ménages et pour le système bancaire.
