Un repli généralisé des tarifs en moyenne
Le second trimestre 2026 marque une inflexion nette sur le marché immobilier national : les prix moyens de plusieurs catégories de biens ont été ajustés à la baisse, selon le rapport Panorama du marché pour les six premiers mois publié par Batdongsan.com.vn. Sur un plan chiffré, ce réajustement se traduit par des variations mesurables en VND par m2 qui modifient les repères de valeur pour les acheteurs et les investisseurs.
Des baisses segmentées mais larges
Au niveau national, le segment des maisons de ville a vu son prix moyen tomber d'environ 214 millions VND/m² à 202 millions VND/m² au T2 2026, soit une baisse d'environ 3% (≈ 12 millions VND/m²). Les maisons individuelles ont subi la correction la plus forte avec une chute d'environ 6%, de 139 à 130 millions VND/m². Les villas sont passées de 153 à 148 millions VND/m², tandis que les terrains ont légèrement reculé de 41 à 40 millions VND/m².
| Type | T1 2026 (VND/m²) | T2 2026 (VND/m²) | Variation |
|---|---|---|---|
| Maisons de ville (moyenne nationale) | 214 Mio | 202 Mio | -3% (~12 Mio) |
| Maisons individuelles | 139 Mio | 130 Mio | -6% (~9 Mio) |
| Villas | 153 Mio | 148 Mio | - |
| Terrains | 41 Mio | 40 Mio | - |
Hô Chi Minh-Ville : ajustements et disparités
La mégapole traduit aussi ce mouvement mais avec des nuances selon les segments. Les villas ont reculé de 160 à 150 millions VND/m², les terrains de 68 à 66 millions VND/m², et les maisons de ville montrent une légère baisse de 198 à 197 millions VND/m². À l'inverse, deux segments affichent une infime progression : les maisons individuelles passent de 116 à 117 millions VND/m² et les appartements de 69 à 70 millions VND/m².
Selon M. Dinh Minh Tuan - directeur régional du Sud
Le rapport de CBRE confirme la tendance, en particulier sur le prix primaire moyen du segment des maisons individuelles (villas et mitoyennes) à Hô Chi Minh-Ville, qui atteint environ 216 millions VND/m² de terrain au T2, -3% sur le trimestre et -29,5% sur un an. CBRE attribue en partie cette contraction à un changement dans la structure de l'offre.
Conséquences pratiques pour les acteurs du marché
Concrètement, pour un acquéreur et pour un investisseur locatif, ces ajustements se traduisent par des marges de négociation plus réelles et des recalages des rendements attendus. Pour qui raisonne en mensualités : une baisse de l'ordre de 3 à 6% sur le prix au mètre carré peut réduire le montant emprunté de plusieurs dizaines de millions de VND sur une surface courante, et influer directement sur la mensualité de crédit ou sur la capacité d'endettement.
- Acheteurs primo-accédants : opportunités accrues pour sécuriser un logement sans prendre de gros risques de surpaiement.
- Investisseurs : ajuster la stratégie entre valorisation patrimoniale et rendement locatif, compte tenu d'une offre restructurée.
- Promoteurs : nécessité d'adapter le mix produit et les calendriers de commercialisation face à une demande plus sélective.
La lecture fine des chiffres montre que le marché n'est pas uniformément en crise mais en rééquilibrage : certains segments et zones conservent de la résilience tandis que d'autres absorbent l'excès d'offre ou subissent la contraction de la demande. Pour les acteurs, l'horizon est désormais à la granularité : mètres carrés, mensualités et délais de commercialisation replacent les décisions sur des bases opérationnelles plutôt que sur des anticipations spéculatives.
Reste à observer si cette phase d'ajustement conduira à une stabilisation durable des prix ou préparera le terrain à une nouvelle dynamique quand la structure de l'offre se sera rééquilibrée avec la demande.
