Un littoral à deux vitesses
Le Var illustre à lui seul la fracture du marché balnéaire français : d'un côté des communes où un budget de 250 000 € permet d'acheter près de 48 m² (Saint-Mandrier-sur-Mer), de l'autre des communes ultra-premium où le même montant n'offre qu'une quinzaine de mètres carrés (Ramatuelle, Saint-Tropez). Avec un prix moyen de 16 135 €/m² à Ramatuelle et 15 073 €/m² à Saint-Tropez, le département confirme que la Côte d'Azur reste la valeur refuge des résidences secondaires.
Des dynamiques contrastées
Sur l'ensemble du littoral Provence-Alpes-Côte d'Azur, les prix progressent en moyenne de +1,6 % sur un an, et le littoral affiche un niveau historique, sans baisse depuis 2019. Mais les évolutions locales diffèrent fortement : certaines stations enregistrent des hausses marquées — Fréjus et Saint-Raphaël +4 % sur un an — tandis que d'autres, comme Bandol et Sanary, voient leur marché s'ajuster.
- Accessibilité : Saint-Mandrier-sur-Mer à 4 596 €/m² — environ 48 m² pour 250 000 €.
- Segments haut de gamme : Ramatuelle 16 135 €/m², Saint-Tropez 15 073 €/m² — très faibles surfaces pour un budget fixe.
- Variations : Cogolin et Fréjus affichent des dynamiques positives, tandis que plusieurs villes subissent des replis annuels.
Ce que cela signifie en mensualités et surfaces
Pour un acquéreur finançant l'achat à crédit, la différence de prix se traduit immédiatement en mensualités et en taille du logement : sur un prêt amortissable classique, acquérir un 30 m² à Ramatuelle exige des mensualités nettement supérieures à celles pour 60 m² à Saint-Mandrier. À budgets constants, l'effet est donc mécanique : la Côte d'Azur ultra-premium compresse l'offre accessible et oriente la demande vers des produits plus petits ou vers des communes périphériques.
Tableau — quelques repères de prix dans le Var
| Commune | Prix moyen (€/m²) | Surface pour 250 000 € |
|---|---|---|
| Saint-Mandrier-sur-Mer | 4 596 | 48 m² |
| Fréjus | 4 727 | 47 m² |
| Ramatuelle | 16 135 | 14 m² |
| Saint-Tropez | 15 073 | 15 m² |
Conséquences pour les acheteurs et les marchés locaux
Les chiffres confirment deux mouvements importants : d'une part, une concentration de la valeur sur quelques micro-marchés très recherchés, qui maintient la pression sur les prix et limite l'accès pour les ménages moyens ; d'autre part, une attractivité persistante pour des stations plus accessibles où un statut de résidence secondaire reste réalisable sans capital exceptionnel. Pour les investisseurs, la logique est aussi biface : rendement locatif et liquidité seront très différents entre un studio à Ramatuelle et un trois-pièces à Fréjus.
Au final, le Var symbolise la double réalité du littoral français : un marché toujours en tension dans ses pôles d'exception et des opportunités, plus abordables, à portée de main pour les acquéreurs disposés à s'éloigner des lieux les plus prisés.
