Ce qui change pour les bailleurs multi-biens
Les autorités fiscales de la ville de Hanoï ont précisé le cadre applicable aux particuliers qui louent plusieurs biens situés dans différentes provinces et villes du Vietnam. Le message central tient en une règle de procédure et un seuil décisif pour l’imposition à compter du début de 2026.
Selon les directives du service des impôts de la ville de Hanoï, « les personnes possédant plusieurs biens locatifs dans différentes provinces et villes ne doivent déposer qu'une seule déclaration de revenus, mais doivent s'acquitter des impôts dans chaque localité ».
Dans ce dispositif, le contribuable consolide ses revenus locatifs annuels pour déterminer l’assujettissement, puis s’acquitte des montants dus là où se situent les biens. Les services fiscaux rappellent que de nombreux particuliers sont concernés, alors que les nouvelles modalités demeuraient floues pour une partie d’entre eux au lancement du dispositif 2026.
Seuil et taux: le texte qui fait foi
Deux règles chiffrées structurent le régime annoncé par Hanoï:
- Seuil annuel: 1 milliard VND de revenus issus des locations immobilières. Sous ce seuil, aucune TVA ni impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) n’est dû.
- Au-delà de ce seuil: application de la TVA au taux de 5 % sur le revenu imposable, et de l’IRPP selon la formule (Revenu imposable - 1 milliard VND) × 5 %.
Ces paramètres s’appliquent à partir du début 2026, selon les précisions apportées par le service des impôts de Hanoï.
Exemple chiffré officiel
Pour un particulier percevant en 2026 un total de 1,2 milliard VND de loyers sur l’ensemble de ses biens immobiliers, les calculs sont les suivants :
| Élément | Base | Taux/Formule | Montant |
|---|---|---|---|
| IRPP | 1,2 Mrd VND - 1 Mrd VND | × 5 % | 10 millions VND |
| TVA | 1,2 Mrd VND | × 5 % | 60 millions VND |
| Total impôts dus | — | Somme | 70 millions VND |
En deçà de 1 milliard VND de revenus locatifs annuels, aucune de ces deux impositions n’est due.
Qui est concerné, qui ne l’est pas
- Concernés : les particuliers qui détiennent plusieurs biens en location dans des provinces et villes différentes au Vietnam, et dont les revenus locatifs cumulés atteignent ou dépassent le seuil annuel indiqué.
- Non concernés : les particuliers qui n’atteignent pas 1 milliard VND de revenus locatifs sur l’année (pas de TVA ni d’IRPP selon les règles précisées).
Déclaration unique, paiements locaux
La procédure distingue clairement déclaration et paiement. Les particuliers doivent réaliser une seule déclaration pour l’ensemble de leurs activités de location, tout en s’acquittant des impôts dans chacune des localités où sont situés les biens. Cette articulation vise à centraliser l’assiette et à maintenir l’encaissement au niveau territorial.
Dossier et formulaires à fournir
Le dossier de déclaration mentionné par Hanoï comprend :
- Un formulaire de déclaration fiscale pour les activités de location immobilière, tel que prescrit dans la circulaire 50/2026;
- Une annexe détaillant le bien immobilier, telle que prévue par la circulaire 18/2026.
Ces références réglementaires conditionnent la recevabilité de la déclaration. Les autorités invitent ainsi les bailleurs à se conformer aux modèles établis par les circulaires, afin d’éviter tout rejet ou demande de compléments.
Points d’attention et mise en conformité
Deux précautions pratiques ressortent des précisions fournies par le service fiscal de Hanoï :
- Consolidation des revenus : le seuil de 1 milliard VND s’apprécie sur l’ensemble des loyers annuels, tous biens confondus, puis se répercute sur les obligations TVA et IRPP.
- Assiette et calcul : la TVA est calculée à 5 % de la base imposable totale, quand l’IRPP ne s’applique que sur la fraction qui excède le milliard VND, au taux de 5 %.
Les autorités soulignent que ces clarifications répondent aux interrogations fréquentes des particuliers détenteurs de plusieurs logements mis en location dans des zones administratives différentes. La mention d’une déclaration unique et de paiements locaux doit guider l’organisation pratique des bailleurs pour l’année 2026.
