Un marché dont les prix résistent mais dont le moteur se grippe
Depuis le début de 2026, les prix des logements dans les deux grandes métropoles vietnamiennes — Hanoï et Hô Chi Minh-Ville — demeurent à des niveaux élevés tandis que l'activité se tasse. Le phénomène apparaît paradoxal : les valeurs de vente se maintiennent ou progressent, mais la liquidité du marché marque le pas. Autrement dit, il y a des prix, mais il n'y a plus forcément d'acheteurs prêts à conclure rapidement.
Quatre freins concrets
- Hausse des pressions sur les taux d'intérêt : des coûts d'emprunt plus lourds pèsent sur la capacité d'achat des ménages et sur la rentabilité court terme des investisseurs.
- Offre déséquilibrée : les nouveaux projets autorisés se font plus rares et l'offre disponible reste concentrée sur le segment moyen et haut de gamme, éloignant une partie de la demande.
- Attentisme des acquéreurs : les acheteurs se montrent plus exigeants sur les garanties juridiques et l'utilité réelle du bien à long terme.
- Ralentissement des autorisations : selon le ministère de la Construction, le nombre de programmes de logements commerciaux autorisés continue de baisser par rapport à l'an passé, ce qui limite l'arrivée de volumes neufs.
Ces facteurs conjugués expliquent pourquoi les vendeurs ne cèdent pas facilement et pourquoi les promoteurs positionnés sur le haut de gamme parviennent à maintenir leurs prix, même si écouler le stock leur prend plus de temps.
« les pressions sur les coûts financiers rendent la liquidité du marché plus prudente »
La phrase, rapportée par des acteurs du secteur, résume l'un des enseignements clefs : quand le crédit coûte davantage, les acheteurs réorientent leurs critères. Les sociétés d'études internationales et locales consultées — parmi lesquelles Savills, CBRE et l'association VARS — observent un redéploiement des priorités : on passe d'une logique d'achat spéculatif fondée sur l'anticipation d'une forte appréciation des prix à une logique centrée sur l'usage, la sécurité juridique et la performance locative durable.
Conséquences pour le marché et pour les ménages
Concrètement, cela signifie que :
- Les biens abordables restent rares et l'écart avec les segments supérieurs se creuse, compliquant l'accès à la propriété pour les ménages modestes.
- Les délais de vente s'allongent : un bien bien situé et correctement documenté se vendra plus vite que des lots présentant des incertitudes juridiques ou des défauts d'adaptation à la demande réelle.
- Les promoteurs devront soit adapter leur offre vers davantage de logements accessibles, soit accepter des rotations de stock plus lentes.
| Élément | Tendance observée |
|---|---|
| Prix | Élevés / stables à la hausse |
| Liquidité | Ralentissement |
| Offre | Concentrée sur le moyen et le haut de gamme |
| Autorisations | Nombre de nouveaux projets en baisse |
Pour un acquéreur en 2026, l'équation est claire : il faut désormais raisonner en mensualités et en garanties juridiques autant qu'en mètres carrés et localisation. Les conditions de financement et la qualité du montage contractuel deviennent des critères déterminants. Pour les acteurs du secteur, l'enjeu est d'aligner l'offre sur des besoins concrets plutôt que sur des anticipations de plus-values rapides.
Sur un plan plus large, cette dynamique illustre la manière dont les hausses des coûts financiers et les déséquilibres d'offre transforment les marchés immobiliers urbains : moins d'opérations flash, plus d'exigences de la part des acheteurs, et une pression accrue pour développer du logement accessible là où la demande est la plus forte.
