Le marché vietnamien accélère les permis; la demande suit moins vite
Le marché immobilier du Vietnam entre visiblement dans une nouvelle phase. Après une période d'ajustement aux chocs économiques mondiaux, les autorités constatent un afflux de projets : au deuxième trimestre 2026, 113 nouveaux programmes de logements commerciaux ont obtenu un permis, représentant 103 205 unités selon le ministère de la Construction. C'est une hausse franche de 194,8 % en regard du trimestre précédent et plus de trois fois le volume enregistré au même trimestre de 2025.
Cette reprise de l'offre ne signifie toutefois pas un retour automatique d'une demande au même rythme. Les chiffres publiés pour Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville montrent des réalités de marché contrastées : des ventes en baisse, des prix qui corrigent et des segments qui se contractent.
Absorption et prix : la dynamique se refroidit
À Hanoï, le cabinet CBRE a relevé la vente de plus de 5 800 appartements au deuxième trimestre, soit un taux d'absorption de 68 % de l'offre neuve. Ce ratio reste loin du niveau observé en 2024-2025, période durant laquelle le marché franchissait régulièrement le seuil des 90 % d'absorption. Dans le même temps, le segment de la revente affiche pour la première fois depuis fin 2022 des baisses de prix.
À Hô-Chi-Minh-Ville, l'évolution est différente mais tout aussi significative : l'offre d'appartements s'est contractée de 48 % par rapport au trimestre précédent, pour tomber à 850 unités, tandis que le segment des immeubles de faible hauteur a vu apparaître 1 934 nouveaux logements. Sur l'ensemble du marché vietnamien, le prix de vente moyen des logements neufs a reculé de 3 % d'un trimestre à l'autre et de 6 % sur un an.
Ce que signifient ces chiffres pour les acteurs du marché
- Promoteurs : hausse des permis mais vigilance nécessaire sur le rythme de commercialisation — accumulation de stocks potentielle;
- Acheteurs : meilleurs leviers de négociation dans certains segments, surtout pour le neuf à Hanoï où le taux d'absorption a reculé;
- Investisseurs : repli moyen des prix et mutation de la demande imposent une sélection plus fine des actifs et des quartiers.
Tableau récapitulatif des principaux indicateurs (T2-2026)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Projets neufs autorisés (unités) | 103 205 |
| Projets autorisés (nombre) | 113 |
| Variation trimestrielle des permis | +194,8 % |
| Taux d'absorption à Hanoï | 68 % |
| Offre d'appartements HCMV (unités) | 850 |
| Nouveaux logements en faible hauteur (HCMV) | 1 934 |
| Variation prix moyen logements neufs | -3 % (trimestre) / -6 % (an) |
Perspectives et conséquences
Ces évolutions traduisent un marché en transition : l'offre redémarre fortement après un ralentissement structurel, mais la demande manifeste des signes d'essoufflement ou de rééquilibrage vers d'autres segments. Pour un ménage qui calcule son budget en mensualités, cette conjoncture peut se traduire par des opportunités d'achat à meilleur prix ou des fenêtres de négociation plus larges, notamment pour des programmes livrables à moyen terme. Côté promoteurs, le défi sera d'adapter le tempo commercial et la typologie des produits (taille, prix, localisation) afin d'éviter une accumulation de stocks qui ferait pression supplémentaires sur les prix.
Enfin, la correction récente des prix de revente et la baisse globale du prix moyen des logements neufs renvoient à une normalisation partielle du marché : après une période d'emballement, les ajustements sont en cours et imposent prudence et sélectivité aux acteurs, locaux comme étrangers, qui regardent désormais le Vietnam comme un marché offrant des opportunités, mais aussi des risques de cycles plus marqués.
Photo : Le Hoang Vu.
