Un marché qui s'étouffe: inventaire en chute et prix qui montent
Le marché résidentiel de l'agglomération de Québec traverse une phase de forte tension : les logements en vente se raréfient, les prix demandés grimpent et les délais nécessaires pour écouler l'offre s'effondrent. Selon les données relayées par la plateforme Centris et analysées par l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), la valeur de revente des condos a augmenté de 7 % depuis le début de l'année. En parallèle, le nombre de logements disponibles a basculé : d'environ 7 500 inscriptions en moyenne il y a cinq à dix ans, on est aujourd'hui à un peu plus de 2 000 en juin.
La raréfaction de l'offre se traduit mécaniquement par une accélération des ventes. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) surveille particulièrement le délai d'écoulement — le temps théorique nécessaire pour vendre tout l'inventaire en l'absence de nouvelles mises en vente. Au premier trimestre, ce délai s'élevait à seulement deux mois à Québec, très en dessous du seuil de huit mois considéré comme un marché équilibré.
"J’ai des gens qui sont à la recherche d’une propriété, depuis un an, un an et demi"
Ce constat est confirmé par des professionnels de terrain. Une courtière expérimentée, forte de 35 ans de carrière et ayant vendu plus de 2 000 maisons, rapporte des clients en quête de logement depuis des mois, parfois plus d'un an. Le phénomène touche autant les maisons que les copropriétés, mais la rareté de biens avec extérieur accentue la pression sur les prix des maisons.
Conséquences et risques
Sur le plan concret pour les ménages : une hausse de la mise en vente moyenne signifie des mensualités potentielles plus élevées pour un acquéreur qui finance l'achat. Pour les investisseurs et acteurs institutionnels, la compression du délai d'écoulement et la forte demande peuvent alimenter des pratiques spéculatives si l'offre ne suit pas.
- Prix condos : +7 % depuis le début de l'année (agglomération de Québec).
- Délai d'écoulement : 2 mois à Québec au T1, vs 8 mois seuil d'équilibre.
- Inventaire : ~7 500 logements en vente il y a 5–10 ans → ~2 000 en juin.
| Indicateur | Québec (T1) | Montréal (approx.) |
|---|---|---|
| Délai d'écoulement (résidences unifamiliales) | 2 mois | 4,5–5 mois |
| Délai d'écoulement (condos) | — | 8 mois |
| Variation prix condos (depuis début d'année) | +7 % | stagnation |
La comparaison avec Montréal est utile : tandis que l'île de Montréal affiche une stabilité des prix et des délais plus longs (jusqu'à huit mois pour les copropriétés), Québec se distingue par une rareté d'offres beaucoup plus marquée. Cela fragilise l'équilibre local et justifie la vigilance de la SCHL, qui suit ce type de doigts rouges susceptibles d'annoncer une formation de bulle si la dynamique se poursuivait sans réponse de l'offre.
À court terme, les acheteurs devront composer avec une concurrence soutenue et des prix portés par une offre insuffisante. À plus long terme, la trajectoire dépendra de l'enrichissement de l'inventaire (nouvelles constructions ou remises sur le marché) et des mesures publiques ou privées susceptibles d'encourager l'offre. Pour situer l'impact sur un dossier de prêt : une hausse de 7 % sur le prix d'achat se traduit immédiatement par une augmentation proportionnelle du capital emprunté et donc des mensualités, sauf apport supplémentaire.
La situation québécoise illustre comment un déséquilibre entre demande et offre peut se traduire rapidement en pressions sur les prix et en signaux d'alerte pour les autorités publiques et les prêteurs.
