Ce qui change au 1er juillet 2026
Le gouvernement vietnamien a promulgué le décret n°253 relatif à l’application de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques. À compter du 1er juillet 2026, plusieurs revenus liés aux transferts de biens immobiliers sont exonérés d’impôt, dans des cas strictement définis par le texte. Sont visés les biens immobiliers au sens large, c’est‑à‑dire maisons et projets de construction en cours de développement, tels que régis par la législation vietnamienne sur les activités immobilières.
« Le décret 253 stipule que l'impôt sur le revenu personnel est exonéré pour les revenus provenant du transfert, de l'héritage ou du don de biens immobiliers [...] entre membres de la famille. »
Transferts exonérés entre membres de la famille
Le texte définit précisément les liens familiaux ouvrant droit à l’exonération lors d’un transfert, d’un héritage ou d’un don de bien immobilier. Sont concernés :
- Époux et épouse ;
- Parents biologiques et leurs enfants ;
- Parents adoptifs et leurs enfants adoptés ;
- Beau‑père et belle‑mère avec la belle‑fille (y compris après le décès du mari) ;
- Beau‑père et belle‑mère avec le gendre (y compris après le décès de la femme) ;
- Grands‑parents paternels et petits‑enfants ;
- Grands‑parents maternels et petits‑enfants ;
- Frères et sœurs.
Selon le décret, ces exonérations s’appliquent aux biens listés par la législation immobilière vietnamienne. Les démarches et la documentation requises pour bénéficier de ces exonérations sont effectuées conformément au droit fiscal en vigueur au Vietnam.
Partage de biens après divorce : une exonération dédiée
Le partage d’un bien immobilier résultant d’un accord entre les parties ou d’une décision de justice faisant suite à un divorce bénéficie lui aussi d’une exonération d’impôt sur le revenu. Le périmètre couvre les maisons et les projets de construction futurs, tels que définis par la législation immobilière vietnamienne.
Cas du propriétaire d’un seul bien
Autre volet notable : le décret prévoit l’exonération, au Vietnam, des revenus tirés du transfert d’une maison, de droits d’utilisation des terres et des biens attachés à la terre, lorsque le cédant ne possède qu’une seule maison ou un seul droit d’utilisation des terres dans le pays.
Le texte précise toutefois que cette exonération ne s’applique pas au transfert de maisons ou de projets de construction encore en cours. Par ailleurs, la condition centrale est qu’au moment du transfert, la personne ne détienne qu’un seul bien (maison ou terrain, y compris lorsque des constructions y sont rattachées). Le décret mentionne des conditions d’éligibilité qui doivent être documentées selon la législation fiscale applicable.
Périmètre et modalités pratiques
Ce régime d’exonération s’inscrit dans le cadre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques au Vietnam. Il s’applique aux biens et opérations tels que définis par la législation immobilière locale et suppose le respect des procédures et de la documentation exigées par le droit fiscal du pays. Les bénéficiaires potentiels (ménages vietnamiens et investisseurs opérant au Vietnam) devront donc se conformer aux formalités spécifiées par l’administration fiscale vietnamienne.
| Mesure | Entrée en vigueur | Conditions clés |
|---|---|---|
| Exonération transferts entre proches | 1er juillet 2026 | Liens familiaux listés par le décret |
| Exonération partage post‑divorce | 1er juillet 2026 | Accord ou décision judiciaire |
| Exonération propriétaire d’un seul bien | 1er juillet 2026 | Un seul bien au Vietnam au moment du transfert; hors projets en cours |
Qui est concerné (et qui ne l’est pas)
- Sont concernés: les membres d’une même famille tels qu’énumérés par le décret, les ex‑époux lors d’un partage post‑divorce, et les particuliers ne possédant qu’un seul bien (maison ou droit d’usage du sol) au Vietnam à la date du transfert.
- Ne sont pas concernés: les transferts impliquant des projets de construction encore en cours dans le cadre de l’exonération « un seul bien », ainsi que les liens familiaux non listés par le décret.
En pratique, ce dispositif clarifie les situations d’exonération applicables aux transferts immobiliers familiaux et aux propriétaires d’un unique bien au Vietnam, avec une date d’entrée en vigueur fixée et des conditions formelles à respecter. Les acteurs concernés devront s’appuyer sur la législation fiscale et immobilière vietnamienne pour sécuriser leurs opérations à compter du 1er juillet 2026.
