Un recul spectaculaire des volumes, une correction de prix limitée
Le marché immobilier marocain a connu un coup d’arrêt au premier trimestre 2026 : le nombre de transactions enregistrées a chuté de 40,2% par rapport aux trois derniers mois de 2025. Cette contraction touche l’ensemble des segments — logements, terrains et locaux professionnels — mais elle est particulièrement marquée au niveau des volumes, alors que les prix montrent une faible sensibilité à ce tassement.
Les chiffres clés
- -40,2% : baisse globale des transactions T1 2026 vs T4 2025.
- -38,4% : recul des ventes de logements sur la même période.
- -45,9% : contraction des ventes de terrains.
- -40,2% : baisse des opérations sur les biens professionnels.
- -2,4% : repli de l’indice des prix entre T4 2025 et T1 2026.
- -0,4% : variation annuelle de l’indice tous biens confondus.
- -0,6% : baisse annuelle limitée dans le résidentiel.
| Indicateur | Variation T1 2026 vs T4 2025 | Variation sur 12 mois |
|---|---|---|
| Transactions globales | -40,2% | -9,3% |
| Ventes de logements | -38,4% | -10,7% (résidentiel annuel) |
| Prix (indice officiel) | -2,4% | -0,4% |
Que disent ces chiffres pour un acheteur ?
Pour un ménage qui se projette en mensualités et en surface, la lecture est concrète : moins d’actes signés signifie moins d’offres réelles sur le marché secondaire, donc moins d’opportunités immédiates de négociation. La baisse des transactions est loin d’être anodine : en comparaison trimestrielle, elle est massive, même si l’on doit nuancer — le quatrième trimestre 2025 avait été exceptionnellement dynamique, amplifiant mécaniquement le contraste.
Pourquoi les prix résistent-ils ?
L’indice compilé par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC repose sur les transactions officiellement enregistrées et reflète principalement le marché secondaire. La faible correction des prix (–0,4% sur un an) indique que, malgré la chute des volumes, les vendeurs n’ont pas massivement abaissé leurs attentes. Deux explications possibles, sans extrapoler : le profil des offres restantes peut être plutôt haut de gamme ou les acquéreurs encore présents sont moins sensibles au prix. En outre, l’indice ne rend pas directement compte des prix proposés dans le neuf, où les trajectoires peuvent diverger.
Impact sur la construction et la conjoncture
Les signaux émanant des acteurs de la construction confirment une tension : la production de logements reste modérée, selon les dernières analyses publiées en juillet. Un recul prolongé des ventes pèsera inévitablement sur l’activité des promoteurs, l’emploi dans le secteur et, à terme, sur l’offre nouvelle disponible pour les ménages qui comparent prix au mètre carré et échéances de prêt.
En pratique
Pour un acquéreur potentiel, la situation appelle à la prudence : la chute des transactions peut offrir quelques fenêtres d’opportunité ponctuelles, mais la résistance des prix laisse entendre qu’une baisse généralisée des tarifs n’est pas encore à l’ordre du jour. Pour un propriétaire-vendeur, cela signifie que temporiser peut ne pas entraîner de dépréciation rapide ; pour un investisseur, l’attention doit se porter sur la composition des volumes diminués — localisation, segment, neuf vs ancien — plutôt que sur une lecture uniquement statistique.
