Le débat autour de la possibilité d'obtenir un certificat de propriété foncière (le fameux « livre rouge ») pour des parcelles attribuées sans autorisation officielle revient au premier plan au Vietnam. La question est juridique et fiscale : quelles conditions doivent être remplies, et l'acquittement de la taxe foncière suffit-il à régulariser une attribution irrégulière ?
Le cadre légal invoqué
La lecture conjointe de la loi foncière de 2024 et du décret n°151/2025/ND-CP encadre la notion d'utilisation stable des terres. Les lecteurs s'interrogent notamment sur l'interprétation de la clause 38, article 3 de la loi et sur l'application du « sous-point (ii), point b2, clause 3, section II, contenu C, partie V » de l'annexe au décret. Ces références déterminent si un terrain peut être considéré comme utilisé de manière stable au regard du droit à la délivrance d'un titre de propriété.
Deux lectures possibles de la « stabilité »
Sur la base des éléments communiqués, deux interprétations coexistent :
- Lecture temporelle stricte : l'utilisation stable signifierait une affectation continue du terrain à une destination principale spécifique depuis le début de son usage jusqu'à la constatation par l'autorité compétente.
- Lecture factuelle : le terrain est considéré comme utilisé de manière stable si la personne qui en a été attribuée l'occupe effectivement jusqu'au moment où la délivrance du certificat est envisagée — la loi ne donne pas de définition précise.
| Point | Conséquence |
|---|---|
| Lecture stricte | Risque de refus si l'usage antérieur est intermittent ou si l'attribution n'a pas respecté les procédures |
| Lecture factuelle | Possibilité de régularisation si l'occupant a utilisé la parcelle de façon continue au moment de la demande |
Le cas concret rapporté
Le dossier présente le cas de M. Nguyen Van A (nom générique NVA dans la demande) : une parcelle lui a été attribuée par le comité populaire de la commune sans autorisation formelle, accompagnée d'un plan de cession mais sans perception de taxe initiale. Chaque année, depuis la remise du terrain, M. A. a acquitté la taxe foncière non agricole (terrain résidentiel). Faute de moyens, il a d'abord planté des arbres vivaces, puis construit en 2023 une maison et des dépendances.
La détermination de l'utilisation stable des terres telle que stipulée dans la clause 38, article 3 de la loi foncière est effectuée conformément aux dispositions du sous-point (ii), point b2, clause 3, section II, contenu C, partie V de l'annexe n° 01 publiée avec le décret n° 151/2025/ND-CP.
Ce cas illustre l'écart entre la pratique locale (attribution et taxation) et la procédure formelle d'attribution qui permettrait l'émission d'un titre. Le paiement régulier de la taxe foncière plaide en faveur d'une occupation reconnue, mais n'efface pas l'irrégularité initiale de l'attribution.
Enjeux et conséquences
Trois conséquences doivent retenir l'attention :
- Pour les occupants : le paiement de la taxe foncière peut renforcer la démonstration d'un usage effectif, mais il n'est pas à lui seul une garantie juridique d'obtention du certificat.
- Pour l'administration : l'absence de définition précise de la « stabilité » laisse un pouvoir d'appréciation important aux autorités locales et aux services compétents, avec un risque d'inégalités de traitement.
- Pour la sécurité juridique : l'absence d'harmonisation interprétative peut conduire à des contentieux et à la proposition de modifications législatives, comme le suggère l'une des lectures du texte.
La question reste donc ouverte : le cadre légal et réglementaire fournit des éléments, mais son application dépendra des interprétations locales et des décisions des autorités compétentes au moment où les demandes de délivrance du « livre rouge » seront instruites.
Sur le plan pratique, les personnes concernées gagneraient à documenter soigneusement l'usage continu de leur parcelle (paiement des taxes, preuves de constructions, photos datées, témoins) et à solliciter un conseil juridique local pour préparer un dossier solide devant l'administration.
