Le fondateur affirme que le Bitcoin peut rejoindre la "pile de garanties" des prêts
Le promoteur immobilier américain Grant Cardone a relancé le débat sur la place du Bitcoin dans la finance traditionnelle en affirmant que la crypto-monnaie pourrait, à terme, être prise en compte par les prêteurs lorsqu'ils évaluent la solvabilité d'un emprunteur dans des opérations immobilières.
Intervenant sur le podcast 10X Money Talks, Cardone a détaillé la composition financière de son dernier véhicule immobilier : 105 millions de dollars en Bitcoin, accompagnés de 95 millions de capitaux propres immobiliers et de 140 millions de dette. Il déplore que, pour l'heure, les banques de financement et les agences hypothécaires ne reconnaissent pas ces avoirs en Bitcoin comme garantie utile au même titre que les actifs immobiliers.
"Je crois qu'à l'avenir Fannie Mae et Freddie Mac vont me prêter de l'argent contre la combinaison des deux", a déclaré Cardone.
Cardone affirme avoir structuré six accords « hybrides » dépassant collectivement le milliard de dollars, dans lesquels environ 200 millions de dollars de BTC ont été acquis sans recours à l'effet de levier. Selon lui, ce modèle pourrait se diffuser : la combinaison d'actifs immobiliers productifs de revenus et d'une réserve en Bitcoin offrirait, selon lui, une nouvelle assise pour réduire le besoin de capitaux d'investissement (capex) et améliorer la flexibilité financière des fonds immobiliers.
Techniquement plausible, mais soumis à des obstacles réglementaires et prudentiels
Sur le plan opérationnel, l'idée n'est pas techniquement impossible : des actifs non immobiliers sont déjà intégrés dans certains montages financiers et des déposants ou dépositaires spécialisés proposent des services de conservation de cryptos répondant aux exigences institutionnelles. Cardone indique d'ailleurs préférer confier son Bitcoin à un dépositaire agréé plutôt que de recourir à des produits dérivés complexes, privilégiant une stratégie d'achat et de conservation longue.
Cependant, plusieurs verrous subsistent. Les régulateurs prudentiels et les agences de notation exigent une évaluation du risque, de la liquidité et de la volatilité des garanties. Le Bitcoin reste, historiquement, plus volatil que l'immobilier et sa valorisation en période de stress de marché pose des questions sur la robustesse d'une garantie mixte. En outre, les agences comme Fannie Mae et Freddie Mac opèrent sous cadres réglementaires stricts qui n'incluent pas, aujourd'hui, la crypto comme actif éligible au refinancement sécurisé.
Conséquences possibles et limites
- Si des prêteurs institutionnels acceptaient le BTC en garantie, cela pourrait accroître la demande institutionnelle de crypto et modifier les profils de risque des fonds immobiliers.
- À l'inverse, l'exposition à la volatilité de la cryptomonnaie pourrait amplifier le risque de crédit en période de forte baisse des cours, exigeant des mécanismes de haircut et de collatéralisation stricts.
- La transformation évoquée par Cardone dépendra autant de l'évolution réglementaire que de l'appétit des institutions financières pour intégrer un actif numérique dans des cadres prudentiels traditionnels.
Sur un plan plus large, l'idée illustre une tendance observée depuis plusieurs années : des acteurs non financiers cherchent à diversifier leurs réserves de trésorerie avec du Bitcoin, tandis que certains tentent d'imaginer des architectures financières hybrides. Qu'il s'agisse d'une innovation majeure ou d'une simple stratégie commerciale, l'adoption par les grandes institutions de crédit resterait l'étape décisive. Pour l'instant, la réalité pratique reste que ces avoirs en BTC figurent dans les bilans mais ne pèsent pas dans la négociation des prêts — un décalage que Cardone estime temporaire mais qui dépendra de décisions réglementaires et prudentielles, non de convictions individuelles.
