Une croissance modeste du parc, des effets inégaux sur les marchés locaux
Sur la dernière décennie étudiée par l'Observatoire du tourisme de la BPCE, le nombre de résidences secondaires en France a augmenté à un rythme un peu supérieur à celui de l'ensemble du parc de logements. En valeur absolue, le parc atteint désormais 3,7 millions de résidences secondaires — soit 9,7% du stock total en janvier 2025 — et a crû en moyenne de +1,2% par an entre 2016 et 2023, contre +0,9% par an pour l'ensemble des logements.
Mais loin d'entraîner partout un marché plus actif, cette progression se traduit surtout par une pression sur les prix dans les communes les plus orientées tourisme. Pour l'étude « Tourisme et attractivité de la France », la BPCE a segmenté les communes selon la part de résidences secondaires : en 2023, 40,3% des communes étaient classées « touristiques » (10–21% de résidences secondaires) ou « très touristiques » (≥22%). Ce taux reste proche de celui de 2016 (42,1%).
« la répartition structurelle entre résidences principales, secondaires ou occasionnels et logements vacants reste plutôt stable en France »
Des transactions stagnantes malgré des prix qui grimpent
Un indicateur clé ressort de l'analyse : le taux annuel moyen de transactions — le nombre de ventes rapporté au nombre de logements — est globalement stable à 2,2% pour l'ensemble des communes. La dynamique transactionnelle ne varie que peu selon le caractère touristique d'une commune, contrairement aux prix. En revanche, pour les communes devenues plus touristiques entre 2016 et 2023, ce taux de vente recule à 1,7%, signe d'un marché où l'offre effective à la vente se raréfie.
Conséquences locales et interprétations
Concrètement, l'effet du développement des résidences secondaires se lit davantage sur la valorisation que sur le nombre d'actes : des hausses de prix plus marquées dans les zones touristiques, sans translation systématique en volumes de transactions. Autre chiffre utile pour situer l'impact territorial : entre 2016 et 2023, 2 506 communes ont vu la part de résidences secondaires diminuer, tandis que 1 635 en ont enregistré une progression. Cela atteste d'une recomposition locale, pas d'un mouvement uniforme.
- Parc de résidences secondaires : 3,7 millions (9,7% des logements, janvier 2025)
- Croissance annuelle moyenne (2016-2023) : +1,2% pour les résidences secondaires vs +0,9% pour l'ensemble du parc
- Taux de transactions moyen : 2,2% (1,7% dans les communes devenues plus touristiques)
Tableau synthétique
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Parc de résidences secondaires (janv. 2025) | 3,7 M (9,7% des logements) |
| Croissance annuelle 2016-2023 | +1,2% (résidences secondaires) vs +0,9% (total logements) |
| Part des communes touristiques/ très touristiques (2023) | 40,3% (vs 42,1% en 2016) |
| Taux annuel moyen de transactions | 2,2% (moyenne nationale) ; 1,7% pour communes devenues plus touristiques |
Pour le lecteur et l'acheteur potentiel, l'enseignement est net : dans les secteurs où la part de résidences secondaires est élevée, il faut prévoir une pression haussière sur le prix au mètre carré — et parfois des délais d'accès au marché plus longs si l'offre à la vente se contracte. À l'échelle nationale, la croissance du parc de résidences secondaires est modeste mais suffisante pour renforcer les disparités territoriales de valorisation immobilière sans enclencher une hausse généralisée des volumes de transactions.
