Une progression mesurée des résidences secondaires, un effet net sur les prix
Sur la période récente, le nombre de logements détenus comme résidences secondaires en France a augmenté plus rapidement que l'ensemble du parc. L'étude "Tourisme et attractivité de la France" publiée par l'Observatoire du tourisme de la BPCE le 1er juillet met en lumière une double dynamique : une accroissement annuel moyen du parc de résidences secondaires et une concentration des hausses de prix dans les communes les plus touristiques.
Concrètement, entre 2016 et 2023, le parc de résidences secondaires a progressé de +1,2% par an en moyenne, contre +0,9% par an pour l'ensemble des logements. Au 1er janvier 2025, la France comptait 3,7 millions de résidences secondaires, soit 9,7% du parc logement national.
Une part de communes classées "touristiques" en léger reflux
Pour analyser les marchés locaux, l'étude segmente les communes selon la part de résidences secondaires dans leur parc. En 2023, 40,3% des communes étaient qualifiées de "touristiques" (taux de résidences secondaires entre 10% et 21%) ou "très touristiques" (≥ 22%). Ce pourcentage recule par rapport à 2016 (42,1%).
- 2 506 communes ont vu leur part de résidences secondaires diminuer entre 2016 et 2023.
- 1 635 communes ont au contraire enregistré une hausse sur la même période.
Prix en hausse mais volumes de transactions stables
L'apport le plus saillant de l'étude est le lien entre la présence de résidences secondaires et la trajectoire des prix immobiliers locaux. Si la part de résidences secondaires est corrélée à des tensions sur les prix, cela ne s'accompagne pas d'une explosion des volumes de ventes. Le taux annuel moyen de transactions — le nombre de ventes rapporté au nombre de logements — s'élève à 2,2% au niveau national et reste "relativement homogène" selon le profil touristique des communes.
"la répartition structurelle entre résidences principales, secondaires ou occasionnels et logements vacants reste plutôt stable en France"
Seule exception notable : les communes qui ont basculé du statut "touristique" à "très touristique" entre 2016 et 2023 affichent un taux de transactions plus faible, à 1,7%, témoignant d'un marché parfois moins fluide quand la part de résidences secondaires devient très importante.
Conséquences pour acheteurs, investisseurs et élus
Pour un ménage envisageant d'acheter, ces chiffres signifient qu'il faut distinguer deux phénomènes : une pression haussière sur les prix dans les territoires à fort attrait touristique, sans pour autant s'attendre à une plus grande rotation des logements. Pour les investisseurs, la logique de rendement locatif peut être complexe dans les zones où une part importante de biens est réservée à l'usage secondaire ; la demande locative longue durée y reste parfois réduite.
Pour les collectivités, la tendance illustre un arbitrage : préserver l'attractivité touristique peut stimuler la valeur du patrimoine local mais complique l'accès au logement pour les résidents permanents et peut freiner la mobilité résidentielle.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Part de communes "touristiques" ou "très touristiques" (2023) | 40,3% |
| Part équivalente (2016) | 42,1% |
| Croissance annuelle moyenne du parc résidences secondaires | +1,2% / an |
| Croissance annuelle moyenne du parc de logements | +0,9% / an |
| Nombre de résidences secondaires (janv. 2025) | 3,7 millions (9,7%) |
| Taux annuel moyen de transactions (national) | 2,2% |
| Taux pour communes devenues "très touristiques" | 1,7% |
En résumé, l'étude de la BPCE confirme que le phénomène des résidences secondaires pèse davantage sur les prix locaux que sur les volumes de vente. Pour ceux qui se projettent en mensualités et en mètres carrés, cela veut dire : anticiper une facture d'achat plus élevée dans les secteurs touristiques, mais ne pas compter sur une rotation rapide du bien pour en limiter le coût réel.
