Le parc des résidences secondaires en France a continué de croître ces dernières années et exerce une pression sur les marchés locaux, en particulier dans les communes qualifiées de touristiques ou très touristiques. C'est la conclusion principale de l'étude « Tourisme et attractivité de la France » publiée par l'Observatoire du tourisme de la BPCE le 1er juillet.
Un stock qui augmente légèrement plus vite que l'ensemble du parc
Sur la période récente 2016-2023, le nombre de résidences secondaires a progressé en moyenne de +1,2% par an, contre +0,9% par an pour l'ensemble des logements. En janvier 2025, le total atteignait 3,7 millions, soit 9,7% du parc de logements national. Malgré cette dynamique, la répartition entre résidences principales, secondaires, occasionnelles et logements vacants demeure globalement stable à l'échelle nationale.
Un phénomène variable selon les communes
La BPCE segmente les communes selon la part de résidences secondaires : celles comptant entre 10% et 21% de résidences secondaires sont qualifiées de « touristiques », celles à 22% et plus de « très touristiques ». En 2023, 40,3% des communes entraient dans ces catégories, un léger recul par rapport à 2016 (42,1%).
- 2 506 communes ont vu la part de résidences secondaires diminuer entre 2016 et 2023.
- 1 635 communes ont connu une progression de cette part sur la même période.
Des ventes stables mais des prix en hausse dans les zones touristiques
Le rythme des transactions reste comparable selon les types de communes : le taux annuel moyen de ventes est d'environ 2,2% pour l'ensemble. Toutefois, l'étude observe une baisse du taux à 1,7% dans les communes qui sont passées du statut de « touristique » à « très touristique » entre 2016 et 2023, signe d'un marché qui peut se raréfier.
Plus significatif encore, la présence renforcée de résidences secondaires corrèle avec des évolutions de prix plus fortes : les communes les plus attractives ont vu les prix monter davantage que la moyenne, même si l'étude précise que la dynamique en volume (nombre de transactions) reste globalement homogène.
« la répartition structurelle entre résidences principales, secondaires ou occasionnels et logements vacants reste plutôt stable en France »
Conséquences concrètes pour les ménages
Concrètement, pour un acquéreur ou un ménager cherchant à se loger, cela signifie que l'effort d'achat — mesurable en mensualités et en prix au mètre carré — s'est alourdi plus rapidement dans les communes côtières ou de montagne prisées par les vacanciers. La moindre rotation des biens dans les secteurs devenus « très touristiques » peut aussi rallonger les délais moyens pour trouver un logement disponible à l'achat, et augmenter la concurrence sur les biens restants.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Résidences secondaires (janv. 2025) | 3,7 millions (9,7%) |
| Croissance annuelle moyenne 2016-2023 | +1,2% (résidences secondaires) vs +0,9% (parc total) |
| Part des communes « touristiques » ou « très touristiques » (2023) | 40,3% |
Pour les acteurs publics et les élus, ces chiffres appellent à articuler politiques d'aménagement et régulations locales : encadrement des locations saisonnières, fiscalité, et planification de l'offre de logements sociaux ou intermédiaires s'imposent pour limiter l'éviction résidentielle. Pour les acquéreurs, la lecture territoriale devient clé : un euro dépensé dans une commune très touristique pèse désormais différemment qu'il y a dix ans.
