La facture fiscale des propriétaires de résidences secondaires continue de grimper en 2026. Trois mécanismes conjoints expliquent cette évolution : une revalorisation automatique des bases d'imposition indexée sur l'inflation, des surtaxes communales massives dans certaines villes et une base de calcul — la valeur locative cadastrale — dont l'estimation remonte à plusieurs décennies.
Une revalorisation annuelle qui s'accumule
Avant toute décision des conseils municipaux, les bases servant au calcul des impôts locaux sont ajustées automatiquement. Pour 2026, cette revalorisation est de +0,8 %, qui s'ajoute à des ajustements successifs de +1,7 % en 2025, +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023. Orka.tax, cabinet spécialisé dans l'analyse des impôts fonciers, précise que le cumul atteint ainsi près de 14 % en quatre ans.
| Année | Revalorisation |
|---|---|
| 2023 | +7,1 % |
| 2024 | +3,9 % |
| 2025 | +1,7 % |
| 2026 | +0,8 % |
Surtaxes locales nombreuses et parfois maximales
Contrairement aux résidences principales — exonérées de taxe d'habitation depuis 2023 — les résidences secondaires restent assujetties à deux impositions distinctes : la taxe foncière et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Dans les communes dites « tendues », les conseils municipaux peuvent majorer la THRS de 5 % à 60 %. En 2026, environ 1 100 communes appliquent une telle surtaxe. Plusieurs grandes métropoles, dont Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Nice, ont opté pour le taux maximal.
« La plupart des propriétaires découvrent la majoration sur leur avis, à l’automne, sans avoir vu venir la hausse. Quand on cumule revalorisation automatique, hausse des taux et surtaxe à 60 %, la facture d’une résidence secondaire peut doubler en quelques années »
Cette mise en garde émane de Manon Bellin, fondatrice d'Orka.tax, citée par l'étude. Elle souligne la combinaison d'effets qui peut rapidement alourdir la charge fiscale pour les propriétaires.
La valeur locative cadastrale : un héritage de 1970
Le point de départ de ces deux taxes est la valeur locative cadastrale, définie comme le loyer annuel théorique estimé par l'administration fiscale. Son usage diverge selon l'impôt : la taxe foncière est calculée sur 50 % de cette valeur après abattement forfaitaire, tandis que la THRS se fonde sur l'assiette complète modulée par les taux votés localement. Or, cette valeur locative reste largement inchangée dans sa méthode d'estimation, héritée de la fin du XXe siècle, ce qui crée des distorsions entre valeur réelle et assiette fiscale.
Qui est concerné ? Et que peuvent faire les propriétaires ?
- Contribuables concernés : propriétaires de résidences secondaires, en particulier situées dans les communes ayant instauré la majoration de la THRS.
- Exclusions : les résidences principales restent, elles, exonérées de taxe d'habitation depuis 2023.
- Actions recommandées : vérifier la valeur locative cadastrale portée sur son avis, contrôler l'application des taux communaux, anticiper la réception de l'avis d'impôt à l'automne et, le cas échéant, solliciter les services fiscaux pour correction si une erreur est suspectée.
Sur le plan politique et administratif, ces tensions fiscales posent des questions de transparence — notamment sur la notification et l'explication des majorations aux contribuables — et de justice de l'assiette fiscale, alors que l'outil de calcul reste fondé sur des évaluations anciennes. Pour les propriétaires, l'addition peut rapidement devenir significative quand se combinent revalorisation automatique, choix des collectivités locales et assiette historique.
Cette actualité appelle une vigilance accrue des propriétaires de résidences secondaires. La lecture attentive des avis d'imposition et la vérification de la valeur locative cadastrale sont désormais des étapes indispensables pour comprendre l'évolution de sa facture fiscale.
