Des cotisations en forte progression, un marché qui réévalue le risque
Les assureurs constatent un renchérissement des cotisations d'assurance multirisque habitation qui place désormais cette dépense au cœur du budget immobilier. En 2025, les primes ont atteint 15 milliards d'euros, en progression de 8,4 % sur un an. Cette hausse, concentrée principalement sur la prime moyenne hors taxes, illustre un changement structurel : l'assurance n'est plus un simple poste annexé mais un élément susceptible d'influer sur la décision d'achat.
Des différences selon le statut de l'assuré
La facture moyenne varie sensiblement selon le type de contrat. La prime moyenne hors taxes s'établit à 323 euros. Les occupants paient en moyenne 351 euros (+7,9 %), tandis que les propriétaires non occupants (PNO) voient leur cotisation à 191 euros (+8,1 %) ; les cotisations liées aux PNO augmentent même de 10 % au total. Ces écarts influencent le coût global de détention d'un bien et, partant, sa valeur pour l'acquéreur.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Volume total des cotisations (2025) | 15 milliards € |
| Progression annuelle | +8,4 % |
| Prime moyenne HT | 323 € |
| Prime moyenne occupants | 351 € (+7,9 %) |
| Prime moyenne PNO | 191 € (+8,1 %) |
Quand l’assurance devient un critère d’achat
Sur le terrain, agents immobiliers et acheteurs commencent à intégrer le prix et la qualité de la couverture dans l'analyse comparative des biens. Le risque climatique — catastrophes naturelles, exposition aux sols argileux, etc. — pèse de plus en plus : il peut rendre un logement difficilement assurable ou imposer des surprimes qui grèvent la rentabilité d'un investissement. Plusieurs professionnels estiment que, après le DPE, le risque climatique est en passe de devenir un critère de différenciation entre deux biens aux caractéristiques identiques.
Assurabilité vs décote : la distinction essentielle
À ce stade, il n'existe pas de statistique nationale démontrant une décote systématique liée au prix de l’assurance. En revanche, l'enjeu réel est celui de l'assurabilité : un logement difficile à assurer ou pour lequel l'offre de couverture devient limitée perd en attractivité et peut voir son prix effectif baisser au moment de la vente ou de la mise en location. Pour les acheteurs, le coût global du logement (prix d'achat + primes d'assurance + travaux éventuels) prend le pas sur le seul prix affiché.
Conséquences pratiques pour les acheteurs et les prêteurs
- Avant de formuler une offre, il devient prudent d'obtenir un devis d'assurance pour vérifier l'assurabilité et la prime attendue.
- Les banques et courtiers pourraient intégrer davantage l'estimation des primes dans l'analyse de solvabilité et du taux d'encours maximal.
- Les biens fortement exposés au risque climatique (zones inondables, sols argileux) devront justifier d'une couverture adaptée pour rester attractifs.
La tendance est nette : l'assurance habitation s'impose comme un facteur tangible du marché immobilier. Si, pour l'instant, elle ne provoque pas seule une baisse mesurable des prix à l'échelle nationale, elle modifie déjà les critères de décision des acquéreurs et des investisseurs. La question de l'assurabilité risque de s'intensifier à mesure que les aléas climatiques et leurs coûts continueront d'augmenter.
