Forte correction pour un support immobilier distribué en assurance-vie
La SCI ViaGénérations, spécialisée dans l'achat de nue-propriété de logements en viager (formule 100% bouquet), a vu sa valorisation chuter de 19,10% sur l'année 2026, constat dressé au 30 juin 2026. Cette correction touche directement les épargnants qui détiennent ce véhicule via des unités de compte dans des contrats d'assurance-vie ou des plans d'épargne retraite (PER).
Créée en 2017 et gérée par Magellim REIM, la SCI revendique un portefeuille composé de 489 biens pour un encours de 775 millions d'euros. Son modèle consiste à acquérir la nue-propriété auprès de seniors (âge moyen déclaré autour de 80 ans) en versant un paiement unique (« bouquet ») et en laissant aux vendeurs le droit d'utiliser le bien à vie. À leur décès, la SCI récupère la pleine propriété puis peut revendre les logements.
Pourquoi la baisse ?
Le gestionnaire met en évidence un phénomène largement répandu : des acquisitions réalisées pendant le pic immobilier de 2021-2023 se retrouvent aujourd'hui sur des références de prix inférieures, ce qui pèse sur la valorisation nette du véhicule. Même achetés avec une décote théorique (estimée à environ 40% selon le principe du viager), ces actifs ne garantissent pas une reprise des prix suffisante pour compenser la conjoncture défavorable.
- Performance 2026 : -19,10% (au 30/06/2026)
- Nombre de biens : 489
- Encours : 775 M€
- Notation ISR : 3/7
Conséquences pour les détenteurs en assurance-vie et PER
ViaGénérations n'est accessible qu'en unité de compte ; la baisse ne remet pas en cause l'existence d'un capital garanti par l'assureur (puisque ce type de support n'en prévoit pas), mais elle confronte l'épargnant au risque de perte en capital au moment de la revalorisation ou de la cession des parts. Le cas illustre aussi les limites d'une notation de risque jugée parfois insuffisante (SRI 3/7 ici) pour traduire l'exposition réelle à un cycle immobilier défavorable.
Pour les conseillers et distributeurs qui ont recommandé ce support depuis son lancement en 2017, la situation pose la question de l'adéquation entre le profil de risque des clients et la nature illiquide et cyclique d'actifs adossés à l'immobilier ancien en viager.
Rappel méthodologique et pistes d'analyse
Le dossier rappelle trois points que doivent garder à l'esprit les épargnants : la décote liée à la nue-propriété n'offre pas une immunité contre les baisses de marché ; l'immobilier en unités de compte reste exposé au risque de marché et d'illiquidité ; enfin, la rémunération potentielle dépend d'un horizon long et d'un scénario de reprise des valeurs immobilières lors de la cession des biens.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Performance 2026 (au 30/06) | -19,10% |
| Nombre de biens | 489 |
| Encours | 775 M€ |
| SRI | 3/7 |
Sans remettre en cause le principe social du viager, le repli subi par ViaGénérations est un signal pour l'ensemble des investisseurs qui renvoie à la nécessité de vérifier la transparence des valorisations, la liquidité du support et la cohérence entre l'horizon d'investissement et la nature du produit.
