Un marché en expansion malgré un rendement modeste
Le marché forestier français a franchi un cap en 2024 : plus de 2 milliards d'euros échangés, avec 21 860 transactions et un prix moyen de 4 850 euros par hectare. Ces chiffres, fournis par la SAFER et la Société Forestière, marquent la quatrième année consécutive de hausse des tarifs.
Pourquoi acheter quand le rendement est faible ?
Le rendement courant des forêts n'excède pas 2 % par an. À première vue, l'actif paraît peu attractif pour un investisseur axé sur le revenu. La véritable explication de la demande tient toutefois à la fiscalité appliquée à ces acquisitions : réduction d'assiette pour l'IFI, traitements fiscaux avantageux à l'IR dans certains montages et allègements lors des transmissions. C'est cette combinaison qui transforme un faible rendement opérationnel en un instrument patrimonial pertinent sur le long terme.
« Personne n'achète une forêt pour son rendement. On achète un actif tangible, dont la valeur est décorrélée des marchés financiers pour en faire un instrument de capitalisation »
Cette observation de Maître Caroline de Mascarel, notaire associée spécialisée, résume la logique dominante : les forêts servent davantage la constitution et la transmission de patrimoine que la production de revenus immédiats.
Qui sont les acheteurs ?
Le profil des acquéreurs a évolué. Outre les propriétaires privés traditionnels, des acteurs institutionnels — assureurs, caisses de dépôts, fonds spécialisés — se positionnent massivement. Exemple : la filiale de la Caisse des dépôts, France Valley, gère plus de 70 000 hectares et comptait 24 000 investisseurs au 31 mars 2026.
- Actifs recherchés : terres décorrélées des marchés financiers.
- Zones prisées : massifs du Centre, de Bourgogne et du Centre-Val de Loire (qualité de pousse meilleure).
- Zones moins valorisées : Sud et Landes, exposés aux risques climatiques (tempêtes, incendies, sécheresse).
Conséquences patrimoniales et limites
Pour les contribuables cherchant à réduire l'IFI ou à optimiser une transmission, la forêt peut constituer un outil efficace. En revanche, il convient de rappeler que la performance financière annuelle reste contenue (< 2 %) et que la valorisation repose sur une appréciation à long terme des prix fonciers et des politiques fiscales. Les risques climatiques et la faible liquidité de certains massifs pèsent aussi sur l'horizon d'investissement.
| Item | Chiffre |
|---|---|
| Valeur du marché (2024) | > 2 milliards € |
| Nombre de transactions (2024) | 21 860 |
| Prix moyen par hectare (2024) | 4 850 € |
| Rendement courant | < 2 % par an |
| France Valley (31/03/2026) | +70 000 ha, 24 000 investisseurs |
En pratique, l'acquéreur potentiel doit donc combiner horizon de détention longtemps et réflexion fiscale. Le marché attire aujourd'hui des capitaux importants non pour la rente immédiate mais pour les jeux d'imposition et la diversification patrimoniale qu'il permet.
