Une offre quasi inexistante hors périphérie
Le marché du neuf à Paris demeure tendu : à la clôture de 2025, 327 logements neufs figuraient encore à l'offre dans la capitale, soit un net redressement par rapport aux 83 unités recensées un an plus tôt, mais un niveau qui reste très bas comparé aux années précédentes. Ces chiffres, communiqués par le CAPEM, confirment que l'accès à un programme récent dans Paris intramuros se rapproche d'une quête sélective où rares sont les opportunités.
Évolution de l'offre depuis 2022
| Année | Logements neufs à l'offre |
|---|---|
| 2022 | 258 |
| 2023 | 181 |
| 2024 | 83 |
| 2025 | 327 |
La hausse constatée fin 2025 s'explique principalement par la mise sur le marché de projets initialement retardés : des opérations dont le lancement avait été reporté ont finalement abouti, libérant ainsi quelques appartements supplémentaires.
Où trouver les derniers programmes ?
Les promoteurs et agents observent que les programmes récents sont désormais concentrés en bordure de la ville et dans les secteurs de renouvellement urbain. Les arrondissements cités par les professionnels incluent notamment le 18e, 19e, 20e, 12e, 13e, 14e, 15e, le sud du 16e et le 17e autour des Batignolles. Par ailleurs, la notion de « neuf » recouvre des réalités variées : reconstruction complète, réhabilitation lourde ou appartements entièrement rénovés.
Prix et arbitrages pour l'acheteur
Le coût demeure un frein majeur : les promoteurs et agents estiment que le neuf se négocie en moyenne 20 à 30 % plus cher que l'ancien à localisation comparable. Pour un acquéreur, cela signifie que la mensualité ou le montant du crédit peut être substantiellement supérieur pour un logement récent, même si des avantages comme la performance énergétique, les garanties constructeur et des frais de rénovation réduits entrent en ligne de compte.
« À fin décembre 2025, il y avait 327 logements neufs à l’offre à Paris », explique Sophie Collomp, directrice du CAPEM.
Les causes structurelles et politiques
Pour la Fédération des promoteurs d'Île-de-France, cette pénurie résulte aussi de choix locaux d'aménagement : la priorité accordée au logement social et des règles d'urbanisme plus contraignantes auraient restreint la capacité à développer de l'offre privée neuve dans la capitale. Ce diagnostic place la question du rééquilibrage entre objectifs de mixité sociale et disponibilité de l'offre privée au cœur du débat public.
- Concentration des rares programmes dans les arrondissements périphériques et de renouvellement.
- Surcoût : le neuf se paie en moyenne 20–30 % de plus que l'ancien similaire.
- Origine du rebond : réintégration de projets dont le lancement avait été reporté.
Pour les ménages cherchant un logement récent à Paris, l'alternative consiste souvent à élargir la zone de recherche vers la proche couronne, accepter des typologies issues de réhabilitation ou réviser le budget. À l'échelle nationale, le cas parisien illustre l'effet combiné des choix d'urbanisme et des cycles de commercialisation sur l'accès au neuf.
